Após recente decisão do CNJ (Conselho Nacional de Justiça), a implementação efetiva do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) foi permitida em todo o território nacional. Até o momento, corregedorias de nove estados brasileiros já regulamentaram operações de compra e venda de imóveis de maneira 100% online: São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina, Paraná, Minas Gerais, Mato Grosso, Bahia, Tocantins e Rio Grande do Norte.

Trata-se de uma medida para desburocratizar processos, evitar contato em meio ao cenário de pandemia e dar um ligeiro fôlego ao mercado imobiliário. Isso porque, mesmo que o sistema eletrônico tenha se aprimorado ao longo dos últimos anos, ainda era necessário ir ao cartório na grande maioria dos casos, como explica o presidente do CORI/SC (Colégio Registral Imobiliário de Santa Catarina), Luiz Eduardo Freyesleben.

“O registro eletrônico já está previsto em lei desde 2009, mas carecia de uma regulamentação. Houve provimento do CNJ, em 2015, procurando regulamentar de forma geral o SREI, e desde então podíamos recepcionar e expedir títulos nativamente digitais com uso do certificado ICP Brasil”, afirma em entrevista à Smartus.

“O problema é que esse certificado para pessoas naturais está ativo para menos de 2% da população e muitos estão na posse de contadores, o que gera uma marginalização e reduz bastante o uso. A Central já existia, mas o formato dos documentos e títulos era restrito no regulamento”, complementa.

Após o surto da Covid-19, contudo, houve a necessidade de se ampliar o acesso ao serviço, evitando deslocamentos e aglomerações. Desse modo, o CNJ teve a sensibilidade de ampliar as espécies de documentos e títulos que poderiam transitar pelas Centrais, conforme o Provimento no 94, e foi acompanhado por corregedorias de muitos estados.

Fernando Pereira, presidente do CORI/MG (Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais), também comenta a mudança na unidade federativa: “O sistema de registro eletrônico de imóveis vem se aprimorando desde 2016 em Minas Gerais, quando foi criada a Central de Registro Eletrônico de Imóveis. Mas a compra e venda de um imóvel é um ato complexo, pois demanda o título, que se trata da escritura ou contrato, e depois o registro no cartório”, afirma em entrevista à Smartus.

“Já existia o mecanismo de recepcionar pedidos de forma eletrônica, mas para os notários operarem, é preciso identificar as partes, confirmar a manifestação de vontade da negociação e avaliar a capacidade das pessoas para a lavratura do ato, o que é uma medida de segurança. Estes procedimentos não contavam com regulamentação no meio eletrônico, sendo necessário, anteriormente, a ida ao cartório”, acrescenta.

A partir da recente decisão do CNJ, os tabeliães de Santa Catarina, Minas Gerais e de outros estados foram autorizados a usar mecanismos digitais, como assinaturas eletrônicas e videoconferências, utilizadas para reconhecer as partes, verificar a manifestação de vontade e avaliar capacidades. Portanto, de ponta a ponta, desde a lavratura do título até o registro do imóvel, a compra e venda de um imóvel pode ser feita de maneira online.

Reflexos

A mudança implementada já provoca resultados positivos em ambos os estados, segundo seus respectivos colégios registrais imobiliários. Em Santa Catarina, abril de 2020 registrou aumento de 144% nas requisições de certidão online e incremento de 777% nos e-protocolos (no qual o usuário solicita o registro, a averbação de escrituras ou contratos de compra e venda), no comparativo com abril de 2019.

Enquanto isso, em Minas Gerais, o número de pedidos de certidão online cresceu 610% no mês de abril, em relação ao mesmo período do ano passado, saltando de 19.734 para 140.129 solicitações. Outros serviços eletrônicos também refletem a maior procura, como é o caso do e-protocolo, que apresentou aumento de 181%, a visualização da matrícula online, com aumento de 84%, e a pesquisa de bens, que cresceu 22%.

Vale lembrar que, de maneira geral, o número de registros imobiliários têm caído devido ao menor número de negociações imobiliárias diante da crise causada pela Covid-19, que instaurou um cenário de insegurança econômica no país. 

Mudança irreversível?

Implementada durante o período de isolamento social, a providência que permite a operação de compra e venda de imóveis 100% digital já gera questionamentos quanto à sua perenidade. Para o presidente do CORI/MG, a decisão foi apenas acelerada pela pandemia e deve seguir sendo válida.

“É algo que veio para ficar. A quarentena está mudando os costumes, fortalecendo e intensificando os processos eletrônicos. A área de cartórios está incluída nisso. Esse é um legado positivo que este período pode deixar para a gente. É um processo irreversível”, garante Pereira.

Já Freyesleben tem uma visão mais cautelosa a respeito do assunto: “A central permanecerá prestando serviço, recepcionando e remetendo títulos. Contudo, não sabemos se as ampliações das espécies, formas de títulos e documentos eletrônicos vai se perpetuar. Mas é certo que as boas práticas, os bons modelos, pela história, tendem a ficar, ainda que com alguns ajustes”, diz o presidente do CORI/SC.

Outra entendida consultada, a ANOREG/SP (Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo), segue o mesmo raciocínio. “Foi uma resposta ao isolamento social. Entretanto, ele pode ter a sua validade prorrogada. Acreditamos que, por ser um serviço que traz benefícios ao cidadão, não deve ser suspenso após o fim da quarentena”, responde a associação.

Modernização boa para todos?

Além dos benefícios para quem vende o imóvel, como no caso das incorporadoras, e para quem compra, a modernização do sistema de registro de imóveis também foi positiva para os cartórios, de acordo com Pereira, que além de presidente do CORI/MG também é oficial do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte.

“O processo como um todo se torna mais ágil e eficiente. O cartório, por exemplo, pode importar os documentos de maneira eletrônica para um sistema próprio, agilizando procedimentos internos. Quando chega um documento físico, há de ser feito um cadastro nos sistema internos, o que demanda tempo. Agora, com importações e validações eletrônicas, ganhamos segurança e eficiência”, reconhece o especialista.

O que adquirente e incorporador precisam fazer para realizar a compra e venda de maneira 100% digital?

De acordo com Freyesleben, para obter a escritura digital, basta que o interessado solicite que o tabelião emita o traslado ou a certidão eletronicamente e assine com certificado digital, podendo enviar o documento pela Central ou enviar para a incorporadora, a fim de que ela faça o envio. A escritura pode ser autenticada através de videoconferência em data marcada pelo tabelião.

Pereira ainda ressalta que o tabelião fornece todo apoio para o adquirente durante o processo e lembra que a incorporadora também pode lavrar uma escritura pública online: “Se o processo estiver mediante a contratos bancários, os bancos contam igualmente com a possibilidade de fazer a lavratura de maneira eletrônica e enviar tudo para o Cartório de Registro de Imóveis”, revela.

Segundo a ANOREG/SP, todos os atos notariais, entre eles as escrituras públicas de compra e venda, podem ser realizados de forma digital através do portal www.e-notariado.org.br. “O passo a passo está disponível no site, com a escolha do notário da circunscrição e a realização do ato por videoconferência e assinatura digital do e-notariado”, cita a entidade.