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Atraso na entrega e inadimplência: aspectos jurídicos na pandemia

Especialista acredita que Poder Judiciário pode flexibilizar prazo de entrega dos empreendimentos

25/05/2020
Por Daniel Caravetti

O isolamento social devido ao surto da Covid-19 e a consequente estagnação econômica já refletem no âmbito jurídico das incorporações imobiliárias. Neste primeiro momento, a grande preocupação por parte dos incorporadores é com o atraso na entrega das obras e com o inadimplemento contratual por parte dos adquirentes.

O advogado e autor Melhim Chalhub entende que, primordialmente, é necessário compreender como a incorporação imobiliária funciona do ponto de vista jurídico, já que se trata de uma atividade peculiar e dependente de si própria. É justamente isso que estabelece a Lei 4.591 de 1964.

“Como se trata de uma unidade econômica dependente das próprias forças, a lei estabelece um prazo de carência de seis meses a partir do lançamento do empreendimento, no qual o incorporador pode avaliar a absorção desse produto no mercado. Uma vez que existem riscos naturais da construção e a dependência própria na capacidade de gerar receita, esta é uma segurança”, explica.

“Portanto, além do planejamento para comprar o terreno, há seis meses para lançar, comercializar e ao final desse período o incorporador verifica se vendeu a quantia de unidades suficiente para assegurar o fluxo financeiro que possibilite a construção. Se estiver dentro do esperado, ele confirma a incorporação; se não estiver, ele se arrepende do empreendimento”, completa.

Além disso, a Lei 13.786 de 2018 – que dispõe sobre os distratos – reconheceu a cláusula de prorrogação no prazo de entrega do empreendimento. Neste caso, o incorporador pode estabelecer no contrato o possível adiamento da entrega, também pelo prazo de seis meses.

Preocupação 

Mesmo com essa segurança jurídica, os impactos diretos e indiretos da pandemia têm gerado preocupação justamente quanto aos prazos para finalização das obras. A situação se agrava nos estados cujos governos determinaram a suspensão da atividade nos canteiros, como Goiás e Pernambuco.

Neste sentido, Chalub entende que o Poder Judiciário pode flexibilizar o prazo de entrega dos empreendimentos, dependendo da comprovação de interferência. Em decisão recente, proferida em Minas Gerais, o juiz decidiu pela suspensão do prazo de carência – no qual o incorporador decide se fará a obra – pelo período que perdurar o estado de calamidade. 

“A decisão sinaliza a percepção do Judiciário sobre uma eventual interferência de fatos relacionados à Covid-19, afinal, há uma série de fatores que podem prejudicar a obra, como funcionários que optam por ficar em casa e receber auxílio ou o atraso na entrega de material. Porém, é relevante que o incorporador prove isso através de um diário de obra, no qual ele registra todos os fatos ocorridos, com ênfase nos que podem prejudicar o andamento da obra”, afirma.

Outro especialista em direito imobiliário, o desembargador do TJSP (Tribunal de Justiça de São Paulo), Francisco Loureiro, concorda com Chalhub, mas lembra que a prorrogação do prazo de entrega, mesmo que legitimado pela Justiça, pode abrir margem para a resolução do contrato por parte do adquirente.

“Se houver um determinado atraso superior ao prazo estabelecido no contrato, de até 180 dias, o comprador pode solicitar a resolução do contrato por perda de interesse”, garante.

Revisão e resolução de contratos

A impossibilidade do adquirente cumprir com as obrigações contratuais também deve ser um problema recorrente para as incorporadoras nos próximos meses e já vem ocasionando pedidos de renegociação e, em alguns casos, até de distrato. Contudo, para o desembargador, a princípio, não se trata de um caso de revisão ou resolução contratual.

Isso porque o especialista enxerga um cenário de prejuízo mútuo, no qual não existe o desequilíbrio contratual em função de alteração nas condições devidas. Por isso, acredita que a aplicação do artigo 478 do Código Civil, que prevê a possibilidade de resolução contratual em caso de extrema vantagem para uma das partes, dificilmente será aceita pelos tribunais.

“Talvez possa se discutir a aplicação do artigo 478 em raras exceções, como no caso de queda significativa no preço dos imóveis pós-pandemia, já que o comprador teria pago um preço muito superior ao valor de mercado do empreendimento no momento da entrega da obra. Mas, no geral, este artigo prevê lucro inesperado para o devedor, o que foge do intuito”, afirma.

Desse modo, Loureiro acredita que a questão esteja mais relacionada com o artigo 393 do Código Civil, o qual presume que “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado”.

“Existe uma impossibilidade temporária de cumprir com a obrigação enquanto perdurar a pandemia. Isso vai provocar, a princípio, não o direito de diminuir o valor devido ou de não realizar o pagamento, mas, eventualmente, de pagar posteriormente”, garante.

No caso de ruína financeira comprovada pelo comprador do imóvel, entretanto, o desembargador acredita que exista uma possibilidade de resolução do contrato: 

“Se um comerciante, por exemplo, comprovar que foi à falência por conta da pandemia, pode solicitar a resolução do contrato sem culpa”, diz.

“Em um panorama normal, uma situação como essa ou mesmo a perda de emprego, não poderia justificar a resolução do contrato. Porém, estamos em meio à uma pandemia que, por sua vez, gerou uma crise incomum, o que faz com que estes acontecimentos pessoais possam ser considerados em alguns casos”, acrescenta.

Em concordância com o desembargador Loureiro, Chalhub ainda ressalta que o artigo 422 do Código Civil exige a renegociação entre as partes, através dos princípios de probidade e boa-fé.

SmartusLive

Os especialistas, juntamente com o advogado Alexandre Junqueira Gomide, debateram diversos aspectos jurídicos da incorporação imobiliária durante edição do SmartusLive do último dia 13. O painel de discussão online está disponível na íntegra no canal da Smartus no Youtube.

Leia também: LGPD tende a ser prorrogada; medida afeta imagem do Brasil
Covid-19 põe à prova efetividade da lei do distrato

Foto: Sibdom.ru

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