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Positiva para o mercado, Lei do Distrato é ignorada em alguns processos

De acordo com especialista em direito imobiliário, há decisões judiciais à revelia da lei

7/6/19

Os distratos em relação às vendas caíram para 16,7% no 1º trimestre, 10,3 pontos percentuais a menos em relação ao mesmo período do ano passado. Coincidência ou não, o bom resultado acontece imediatamente após o início da vigência da Lei 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato, sancionada no fim do ano passado.

Apesar dessa boa notícia, não há consenso entre os juízes se o dispositivo deve ser aplicado somente para contratos firmados após a promulgação da lei ou se se aplica, também, a contratos anteriores. O problema, contudo, é que ainda existem decisões judiciais baseadas na jurisprudência que antecedeu a lei, cuja retenção era geralmente de 10% dos valores pagos com devolução do restante em parcela única.

“Jurisprudência não é direito adquirido. Tem juiz que não aplica nem a lei nem o contrato, como se a jurisprudência criasse direito adquirido, isso não existe”, enfatiza a advogada Ana Cristina Dias, sócia do escritório Dias & Amaral Advogados.

A especialista explica que a partir de 2014 – quando iniciou a recessão econômica no País – houve grande volume de fuga de capital e desistência de compra de imóveis, fato (este último) que prejudicou gravemente o fluxo de caixa das empresas, as quais tinham que finalizar a obra para os compradores que permaneceram e devolver o dinheiro daqueles que tinham desistido.

“Muitas incorporadoras foram à bancarrota porque não aguentaram esse problema de falta de orçamento tendo que fazer a devolução [do pagamento aos compradores desistentes]”, relembra Dias. Em sua avaliação, a lei foi criada para guardar o direito de todos e proteger o fluxo de caixa das empresas, cujo orçamento anual – definido em outubro ou novembro do ano anterior – era impactado pelas decisões judiciais.

Para Diego do Amaral, sócio de Ana Cristina Dias, a jurisprudência era muito favorável ao consumidor, com base na súmula 543 do STJ (Superior Tribunal de Justiça), “que muitas vezes era aplicada equivocadamente por juízes e magistrados por falta de conhecimento do mercado”, afirma.

“Em um primeiro olhar, parece que a lei onera o consumidor, mas na verdade ela protege os bons consumidores quando multa a construtora por atrasar em mais de 180 dias a entrega da obra, por exemplo”, diz Amaral, que ressalta, ainda, que a lei afastou especuladores e aventureiros do setor imobiliário.

Para o advogado, os pontos mais importantes da lei são os percentuais de retenção fixados – de 25% a 50% dos valores pagos nas incorporações e 10% do valor atualizado do contrato nos loteamentos – e as condições para devolução – somente após o habite-se quando em regime de patrimônio de afetação (em incorporações), para não prejudicar o andamento da obra, e em até 12 parcelas em loteamentos.

“Claro que a legislação trouxe uma série de questões que já estavam na jurisprudência, mas ainda não existiam em lei: taxa de fruição, direito de arrependimento do consumidor no prazo de 7 dias, dentre outras”, completa.

Multa por atraso e modelos de financiamento

De acordo com Amaral, as incorporadoras concordam com a multa por atraso. “Elas trabalham para que não haja atraso, pois, apesar de não parecer (do ponto de vista do consumidor), a incorporadora tem um prejuízo muito grande quando uma obra atrasa, porque muitas vezes ela está devendo o financiamento aos bancos e só vai começar a quitar a dívida quando esse financiamento migrar ao comprador”.

Perguntado sobre a viabilidade de contratos baseados em alienação fiduciária, usualmente utilizados em aquisições do programa Minha Casa, Minha Vida, Amaral diz que esse “talvez seja o melhor modelo, o mais justo e rígido, também, porém pouco utilizado devido à sua complexidade financeira”.

“Como pré-requisito para uma execução de escritura de alienação fiduciária, é preciso haver o registro do imóvel, e isso geralmente é imputado ao comprador”, explica. Simultaneamente, o adquirente arca com as parcelas da unidade, taxa de corretagem etc., de modo que é raro ter o montante necessário para efetuar o registro, cujo custo é de 3,5% a 4% do valor do imóvel.

“A construtora também fica em uma situação difícil, porque registrar todas as unidades não é cabível financeiramente para ela. Então se prefere utilizar a lei da rescisão contratual, a Lei do Distrato”, encerra Amaral.

Para mais informações, entre em contato com o escritório Dias & Amaral Advogados.

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