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No RJ, justiça dificulta locação de imóveis via Airbnb

Já em São Paulo, decisões têm favorecido interesse dos locadores

8/4/19

Duas das principais cidades do País, Rio de Janeiro e São Paulo têm realidades distintas quando o assunto é a locação de imóveis para curta temporada, modelo no qual se destaca o Airbnb. Na capital carioca, sentenças judiciais recentes proibiram donos de imóveis de alugar a unidade em período inferior a 30 dias, acatando pedidos realizados por associações de condomínios.

Em novembro do ano passado, a juíza Eunice Haddad, da 24ª Vara Cível do Rio de Janeiro, determinou que o proprietário de uma cobertura não poderia mais alugar seu imóvel durante curtos períodos, decisão apoiada sobre o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, que trata da preservação do sossego, salubridade e segurança dos condôminos.

No parecer, a juíza afirma que para o funcionamento desse tipo de hospedagem é necessário cadastrar o imóvel junto ao Ministério do Turismo e à Embratur (Empresa Brasileira de Turismo, órgão vinculado ao ministério), “o que não foi feito”. Como não cumpriu a decisão, o proprietário foi multado duas vezes, no total de R$ 80 mil, tendo ainda seu pedido de liminar negado na justiça.

Em fevereiro, um recurso de agravo de instrumento obteve deferimento do desembargador Ricardo Alberto Pereira, do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ). A medida foi solicitada por uma associação de moradores de um prédio situado em Ipanema sob alegação de “uso nocivo” das áreas comuns por parte dos locatários. Os dois casos tiveram o mesmo advogado, Armando Miceli.

Neste caso mais recente, os condôminos alteraram as regras de uso do prédio para que as locações por temporada dos apartamentos somente pudessem ocorrer pelo prazo mínimo de 30 dias e para uma quantidade limite de seis pessoas. O descumprimento da ordem judicial tem multa diária estipulada em R$ 2 mil.

Na opinião do advogado Armando Miceli, é necessário que os municípios regulamentem o negócio, de modo a respeitar o sossego e a segurança dos moradores mas também garantir o direito do proprietário de dispor integralmente de seu imóvel, inclusive no tocante à locação do bem. Algumas cidades, como Caldas Novas (GO), já possuem leis específicas para locação por temporada.

Ao contrário do Rio de Janeiro, a maioria dos veredictos tem sido em favor dos locatários em São Paulo, com a justificativa de que a locação do imóvel para pessoas distintas e em curtos períodos de tempo não descaracteriza a destinação residencial do condomínio nem a finalidade de moradia do apartamento.

Conflito com a rede hoteleira

Embora muitos dos pedidos sejam de autoria de associações de condomínios, as decisões judiciais contrárias ao modelo de locação de imóveis por aplicativo suscitam questionamentos sobre um possível lobby da rede hoteleira, que perdeu clientes para plataformas como o Airbnb.

Cidades como Barcelona e Berlim proibiram o funcionamento do aplicativo alegando que ele poderia prejudicar setores estabelecidos na economia, como os hotéis. No Brasil, um projeto de 2016 – atualmente arquivado – pretendia taxar a locação quando por um prazo inferior a 90 dias, sendo a plataforma a responsável por reter e transferir o imposto (ISS) ao governo.

Sentenças judiciais como as do Rio de Janeiro despertam a preocupação de que haja jurisprudência em processos futuros. No momento, o cenário é de incerteza.

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