Receba nosso conteúdo exclusivo!

O melhor conteúdo sobre o mercado imobiliário para você ficar por dentro de tudo o que acontece no setor!

N
Notícias

Como as lajes corporativas podem manter as taxas de ocupação?

Especialistas sugerem transformação de escritórios tradicionais em espaços de coworking

Daniel Caravetti

23/09/2020

A partir do fortalecimento do home office, o principal desafio para as lajes corporativas – sejam de multiusuários ou monousuários – é manter a taxa de ocupação dos empreendimentos e preservar a rentabilidade do portfólio de investidores. Pensando nisso, players do segmento têm adotado diferentes ações.

Primeiros passos

Fábio Martins, diretor de gerenciamento de propriedades da JLL, garante que, em um primeiro momento, a empresa aproveitou a diminuição do fluxo de pessoas nos empreendimentos corporativos para adiantar manutenções necessárias que trariam algum tipo de transtorno para os usuários, como ajustes no elevador e pinturas na garagem. 

Além disso, o menor fluxo de pessoas permitiu cortar custos condominiais, o que é uma forma de reduzir a possibilidade de devolução de espaços. “Ajustando as equipes, antecipando férias ou diminuindo a carga de trabalho e salário, conseguimos diminuir despesas. Manutenções que antes eram feitas à noite, também passaram para o dia. Assim, não se paga adicional noturno”, diz Martins, em entrevista à Smartus.

O executivo garante ainda que todos os prédios foram adaptados com os protocolos necessários, como medição de temperatura, melhora do sistema de delivery e adaptação de refeitórios com barreiras de acrílico entre os usuários. “Trata-se de outra ação que pode ser essencial para manter os locatários”, afirma.

Remodelagem dos espaços e coworking

Outro especialista, Pedro Lira, sócio-fundador da Natureza Urbana, entende que o aumento da vacância também pode ser uma oportunidade para remodelar os empreendimentos. Segundo o arquiteto, espaços ociosos nas edificações podem ser reaproveitados.

“Vemos um desejo de diversificar os ambientes do edifício para oferecer serviços ou interação de mais qualidade. Espaços vazios podem ser convertidos em locais de atividades de interesse comum, como salas de reunião, salas de jogos ou uma academia. É necessário apenas um ajuste básico, de pisos e iluminação, por exemplo”, afirma durante entrevista à Smartus.

Contudo, a sugestão pode não ser bem aceita pelos proprietários dos espaços ociosos, a não ser que recebam algum tipo de compensação financeira. Desse modo, uma oportunidade para estes investidores é a transformação de escritórios comuns em espaços de coworking.

“Vejo total sentido no coworking como um espaço onde empresas podem realizar reuniões, atividades, workshops presenciais. Talvez só tenha que se repensar os modelos individuais – o empreendedor frequenta estes locais para ter a sensação de ir ao trabalho e para interagir com outros profissionais. Este público talvez não faça sentido no momento”, afirma Lira.

O diretor da JLL é outro que vê a transformação de escritórios tradicionais em espaços de coworking com bons olhos: “Você torna os empreendimentos mais flexíveis. Se ainda não podemos garantir que o coworking é uma tendência para o futuro, ele é, no mínimo, uma sugestão para o momento. Para não ter espaço vago, o proprietário flexibiliza a locação”.

Novos conceitos

Outra discussão é sobre a pandemia trazer novos conceitos para os empreendimentos corporativos, como a maior presença de iluminação e ventilação natural, além da valorização de espaços ao ar livre. Estes podem se transformar em pré-requisitos importantes para manter e atrair novos locatários.

“Nos últimos anos, o mercado corporativo optou por garantir a qualidade do ambiente interno para o trabalho, sendo que em muitos edifícios não havia como abrir a janela. Pode ser o momento de ter edificações com maior eficiência energética, tendo um clima mais agradável e arejado através de funções passivas”, diz Lira.

“Além disso, as áreas verdes devem ganhar algum uso, deixando de ser apenas contemplativas. Empresas podem optar por fazer reuniões ao ar livre e os jardins dos prédios surgem como uma excelente opção”, completa.

Fora isso, tem sido questionado o modelo de escritório open space, que tem como fundamento a ausência de divisórias que delimitam a empresa por hierarquias, em privilégio de espaços colaborativos que provoquem maior interação e transparência. Neste caso, o grande problema seria a aglomeração de colaboradores.

No momento, é importante pensar na questão de saúde, de distanciamento social. Neste sentido, intercalar a ida de colaboradores ao escritório pode ser uma solução para garantir maior espaçamento entre eles”, garante o sócio-fundador da Natureza Urbana.

“Fora isso, podemos pensar na incorporação de modelos intermediários, com alguns espaços abertos e outros mais individualizados. Vale lembrar que o open space já vinha sendo criticado por tirar a concentração dos colaboradores”, acrescenta.

No entanto, os dois especialistas reconhecem que é necessário ter cautela durante as análises para não ser tão radical em relação aos impactos da pandemia sobre o segmento. Estes reflexos, por sua vez, devem ser minimizados caso a vacina seja distribuída em breve.

Baseado justamente na possibilidade de vacinação e na necessidade de convívio entre as pessoas, o diretor da JLL, Fábio Martins, segue acreditando bastante no potencial do modelo open space, mesmo que com ajustes temporários. “O ser-humano foi feito para interagir”, diz.

Conversão para residenciais verticais

Se ambos os especialistas acreditam no futuro das lajes corporativas, mesmo que com adaptações exigidas pelo mercado, outros players cogitam a possibilidade de uma definitiva subutilização dos escritórios em função do home office. Neste sentido, propõem a transformação de edifícios corporativos em prédios residenciais.

Mesmo não acreditando em uma cenário desta magnitude, o sócio-fundador da Natureza Urbana garante que essa adaptação é viável arquitetonicamente. Sobre isso, lembra que as dificuldades são distintas a depender da concepção do prédio.

“Em geral, um prédio corporativo exige um sistema de circulação vertical maior, contando com mais elevadores e escadas. Também não há o mesmo conceito de fachada, ventilação, iluminação e tomadas verticais de abastecimento, ou seja, de água e esgoto”, diz Lira.

“Além disso, quanto maior for o tamanho dos escritórios, mais difícil é a adequação. Por exemplo: os edifícios multiusuários, já desenvolvidos com salas individualizadas e banheiros concentrados, são mais adaptáveis. Pode facilmente virar um apartamento de quarto-sala”, conclui.

 

DESIGN & CODE BY Mobme