A montadora Ford anunciou a venda de sua fábrica em São Bernardo do Campo, que estava fechada há cerca de um ano, para um grupo de investidores formado pela gestora de ativos FRAM Capital, o empresário Marcelo Hannud, a Construtora São José e o BTG Logística FII (BTLG11). No terreno, será erguido um dos maiores parques logísticos da América Latina.

No total, foram pagos R$ 557 milhões pela aquisição do espaço de 1 milhão de m², onde serão construídos 460 mil m² de galpões logísticos triple-A. A primeira empresa a identificar essa oportunidade de negócio foi a CBRE, contratada pela Ford para estudar a planta e, posteriormente, realizar a licitação.

“Foi uma ação conjunta da equipe de terrenos com a de industrial e logística. Estudamos o zoneamento, o mercado e as restrições, entendendo que a melhor solução era um parque logístico. Desenvolvemos a tese, organizamos o processo e fomos ao mercado para conduzir a licitação, na qual tivemos várias propostas”, afirma Fernando Terra, diretor da empresa, para a Smartus. 

A melhor proposta foi de uma joint venture formada por FRAM Capital e Marcelo Hannud, juntamente com a Construtora São José. Segundo o empresário, o conjunto fez “todo planejamento de engenharia, a parte de estruturação técnica, os estudos de viabilidade e buscou o funding”. Neste momento, entrou o investimento do fundo imobiliário do BTG.

Localização estratégica 

Em entrevista à Smartus, Hannud também comenta a localização do terreno adquirido: “É um local único, um ponto estratégico de distribuição. Está inserido no coração do ABC (sigla para os municípios de Santo André, São Bernardo e São Caetano), próximo da Rodovia Anchieta, do Rodoanel e a menos de 15 km do centro de São Paulo, sem nenhum pedágio no caminho”.

De acordo com o especialista da CBRE, é justamente essa proximidade com o centro urbano que permite ao local se tornar um last mile, ou seja, uma etapa final da entrega: “Trata-se de um galpão dentro da cidade, podendo ser o último ponto antes da entrega na casa do consumidor”.

Terra lembra que o tamanho do terreno, assim como a proximidade com rodovias, também possibilita sua utilização como um enorme armazém, no conceito de big box. Neste caso, um único galpão tem, em média, entre 30 mil m² e 100 mil m².

Participação do e-commerce

Cada vez mais interessado em ambos os modelos, o e-commerce deverá ocupar uma parte significativa do futuro condomínio logístico, segundo os especialistas. “O comércio eletrônico procura locais com essa proximidade dos grandes centros, com essa facilidade de acesso e dentro de condomínios logísticos triple-A“, afirma Hannud.

“Os maiores players, como Mercado Livre, Magalu e Amazon, têm buscado novos centros de distribuição, que chamam de fulfillment center. O último deles alugou três novos galpões conosco nesta segunda-feira (9), localizados em Minas Gerais, no Distrito Federal e no Rio Grande do Sul”, revela Terra.

“Se antes muitos marketplaces só intermediavam as vendas, hoje eles trabalham para armazenar as mercadorias dos vendedores em um sistema de consignação. Assim, eles monitoram o inventário, garantem o prazo de entrega e controlam o preço”, completa o executivo da CBRE.

Neste contexto, é importante ressaltar o crescimento exponencial do e-commerce durante a pandemia e o isolamento social. O banco Goldman Sachs, por exemplo, projeta crescimento de 53% do comércio eletrônico brasileiro em 2020, o que representa participação de 11% em todo o varejo do país.

Panorama do segmento de galpões logísticos

A alta do comércio online, portanto, tem sido um dos grandes fomentadores do segmento de galpões logísticos este ano. De acordo com o relatório da CBRE do 3T20, o ramo apresenta taxa de vacância de 11,3% em um raio de 30 km da capital paulista. Em Guarulhos, este indicador é de apenas 3% e na região entre São Paulo e Campinas, de 17,7%.

Vale lembrar que está havendo um acréscimo circunstancial no volume de entregas de novos imóveis em 2020, que representa o dobro do volume entregue em período correspondente de 2019. Mesmo assim, houve absorção líquida de 196 mil m² e absorção bruta de 438 mil m² entre a capital paulista e o município de Campinas.

“Os galpões logísticos vêm ganhando força na pandemia e devem bater recordes nos dois índices de locação, ou seja, na absorção líquida e na absorção bruta. Sem dúvida, é o segmento mais promissor do mercado imobiliário”, diz Fernando Terra.

Marcelo Hannud segue raciocínio semelhante: “Os galpões logísticos têm muito para crescer e devem seguir como a preferência dos gestores de FIIs. Mesmo fazendo parte do setor imobiliário, é um segmento ligado à infraestrutura e à logística, dois ramos em que o Brasil ainda tem enorme carência de soluções”.

O empresário e veterano do mercado imobiliário também lembra que o segmento tem a possibilidade de expandir seus negócios ao redor do país, uma vez que apresenta uma malha muito concentrada atualmente. Segundo a CBRE, dos 27 milhões de m² em condomínios logísticos no Brasil, quase 15 milhões estão no Estado de São Paulo, o que significa 55% do total.

Neste sentido, não se pode esquecer da recente movimentação da Amazon citada anteriormente, que inaugurou centros de distribuição fora do Sudeste e agora conta com oito galpões ao redor do país. Por esse e outros motivos, Hannud planeja seguir investindo no segmento juntamente com a FRAM Capital.

“Mesmo tendo interesse nos demais ramos do mercado imobiliário, estamos empenhados no desenvolvimento imobiliário de condomínios logísticos, com intenção de expandir este negócio para outras regiões”, conclui.

Foto: Quatro Rodas