De acordo com Marcelo Guaritá e Eduardo Ramos, sócios do escritório Peluso, Stupp e Guaritá Advogados, foram abertas duas novas discussões a respeito da cobrança do ITBI (Impostos de Transmissão de Bens Imóveis) nas operações de integralização de capital social, com impacto nas atividades imobiliárias. 

A situação decorre do recente julgamento, por parte do Supremo Tribunal Federal (STF), do Recurso Extraordinário n° 796.376/SC (Tema 796), sob relatoria do ministro Alexandre de Moraes. No caso julgado, foi integralizado o capital social da empresa no valor de R$ 24 mil mediante a transmissão de 17 imóveis com valor de R$ 802 mil, sendo que o montante excedente seria contabilizado como reserva de capital. 

Mesmo tratando-se de um caso atípico, o parecer já tem influenciado decisões municipais: “É uma operação extremamente incomum, na qual o valor integralizado está abaixo do valor contábil do bem. Mesmo assim, o STF enunciou a tese geral no julgamento, que já está amparando novas pretensões tributárias de muitas prefeituras”, diz Guaritá. 

 Novas discussões 

Primeiramente, é importante esclarecer que, desde sua criação em 1988, a Constituição Federal prevê que a transmissão de imóveis incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica em realização de capital está imune ao pagamento do ITBI.  

A regra só não é válida para empresas que tenham como atividade preponderante a compra e venda ou locação de bens imóveis. Estas companhias, por sua vez, sempre estiveram sujeitas ao pagamento do imposto na grande maioria dos municípios brasileiros. 

No entanto, o julgamento do STF abre margem para a interpretação de que, nas operações de integralização de capital social, não incide ITBI apenas até o valor do imóvel registrado na declaração do imposto de renda. Ou seja, se a prefeitura entender que o valor venal do bem imóvel é superior ao declarado, pode passar a cobrar ITBI do montante excedente. 

Além disso, o Supremo indica que a imunidade sobre operações de integralização de bens imóveis até o limite do capital social de pessoa jurídica é incondicional e independe da atividade empresarial exercida. Neste caso, a análise de preponderância imobiliária para pagamento de ITBI fica restrita às demais operações societárias: fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. 

“Até aqui, na maioria dos casos de integralização do imóvel em uma pessoa jurídica, as prefeituras olhavam a preponderância imobiliária para cobrar o ITBI ou não”, garante Guaritá. 

“Agora, a decisão do STF aponta que todas as empresas estão imunes, independentemente da atuação, mas somente até o limite do capital social. Ou seja, poderão passar a pagar ITBI sobre o montante excedente entre valor do capital integralizado e valor venal do imóvel. Trata-se de uma mudança de paradigma grande para o mercado imobiliário”, completa. 

Positiva ou negativa para as empresas? 

Mesmo com a imunidade do pagamento do ITBI até o limite do capital social, nas operações de integralização de um bem imóvel à pessoa jurídica, as empresas podem sofrer consequências negativas com a decisão do STF. Primeiramente, porque, na grande maioria dos casos, o montante excedente é maior do que o valor histórico do imóvel.  

“No geral, o spread entre o valor declarado do imóvel e o valor venal é enorme. A empresa coloca por 10 e vale 200”, exemplifica Ramos. “Desse modo, a parte que a companhia vai deixar de pagar é muito menor do que a parte que ela poderá passar a pagar”, acrescenta Guaritá. 

Para resolver este problema e praticamente eliminar o pagamento do ITBI, não bastaria, então, o dono do imóvel corrigir o valor do mesmo ao integralizá-lo ao patrimônio de pessoa jurídica? Para Ramos, esta não seria uma boa solução para todos os casos, já que a empresa poderia arcar com o pagamento de outro imposto, desta vez, federal. 

“Primeiro, vale lembrar que a legislação tributária federal veda o contribuinte de aplicar correções no valor dos bens imóveis no imposto de renda, a não ser que comprove a realização de alguma reforma. Ao passar o bem para a empresa, contudo, existe a possibilidade de efetuar a correção a mercado e diminuir a contribuição com o ITBI”, explica o advogado. 

“O grande problema é que, ao declarar a valorização do imóvel, o sócio acaba reconhecendo um lucro na operação e fica sujeito ao pagamento do imposto de renda sobre ganho de capital, também conhecido como lucro imobiliário. É necessário analisar caso a caso, pois existe um fator de redução, mas, no geral, a alíquota do ITBI fica entre 2% e 3%, enquanto a de ganho de capital é de 15% a 22,5%”, completa. 

Além disso, o especialista lembra que, principalmente no caso de empresas familiares, em um momento futuro pode haver outra operação, por exemplo, de doação de cotas: “Quanto mais caro o valor do bem, mais cotas terá de doar. Neste momento, o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos), que é estadual, também pode encarecer, a depender do Estado”. 

Levando este cenário em conta, Ramos entende que os advogados devem trabalhar para mostrar que, no suposto caso em questão, o conteúdo fático é diferente daquele que o STF julgou. Sobre isso, é importante ressaltar que o julgamento do Supremo tratou de uma situação incomum, como citado anteriormente. 

Por outro lado, os especialistas lembram que, se o empreendimento era desde o início imobiliário, o impacto é positivo, pois o ITBI era pago sobre todo o valor do imóvel. A partir de agora, uma parte, a do capital social integralizado, poderá ficar sem a incidência do imposto.   

A partir dessa ressalva, os advogados garantem que a decisão do STF permite que incorporadoras busquem afastar o pagamento do ITBI em futuras operações de integralização de capital social até o limite do capital integralizado e ainda discutir para reaver os montantes pagos.  

“As empresas podem questionar operações futuras, inclusive de maneira preventiva, além de tentar reaver o dinheiro dos últimos cinco anos, que é o período de prescrição da legislação tributária”, diz Guaritá. 

Aumenta a insegurança jurídica? 

Mesmo com os impactos citados acima, talvez o maior prejuízo dessas novas discussões para as incorporadoras seja a manutenção da insegurança jurídica no setor imobiliário. De acordo com Guaritá, “a decisão do STF contraria toda a prática do mercado até aqui e dela deve nascer um contencioso”. 

Foto: poungsaed_eco/Envato