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GEO planeja lançar contratação individual de MIP e DFI

Coberturas que compõem o seguro habitacional podem ser adquiridas separadamente e em momentos distintos

Henrique Cisman

09/10/2020

Pioneira na inovação de seguros para os mercados imobiliário e de construção civil, a GEO iniciou o desenvolvimento dos sistemas para lançar a possibilidade de contratação individual das coberturas de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI), as duas apólices que compõem o seguro habitacional, o qual é obrigatório segundo o Decreto-Lei nº 73/1996 e as leis federais nº 9.514/1997 e 11.977/2009.

Segundo a diretora da empresa, Rossana Costa, este será um passo muito importante para o mercado imobiliário e a ideia é que o produto individual esteja disponível já em 2021. Para isso, entretanto, é necessário encontrar uma seguradora parceira no mercado.

“A Resolução 205 da Susep (Superintendência de Seguros Privados) instaurou permissão para contratar as coberturas separadamente e em momentos distintos na linha do tempo. Até 2009, era obrigatório fazer as duas conjuntamente, ou seja, tinha que contratar o DFI de um imóvel na planta. A legislação se adequou à realidade do mercado”, explica Costa. 

De acordo com a advogada Débora Sant’Anna, sócia do escritório Meira & Sant’Anna Sociedade de Advogados, o Banco Central também já deixou clara a autorização para a contratação individual das apólices do seguro habitacional na Resolução 3.811. “Não há qualquer impeditivo legal”, assinala a especialista.

Para a diretora da GEO, tem que haver a possibilidade de o mutuário contratar diretamente o seguro habitacional, uma vez que ele é quem arca com os custos. “Hoje, somente o credor contrata”, pontua a executiva. 

O cenário é alarmante porque, em muitos casos, a incorporadora que financia o pagamento do imóvel para o comprador não realiza a contratação do seguro habitacional, deixando o mutuário descoberto. 

Da mesma forma que ocorre quando o banco financia, sempre quem paga o seguro é o devedor (segurado). O pagamento é feito junto com a prestação do imóvel em construção. A incorporadora arrecada esse numerário – a exemplo do que faz o banco – e paga em uma fatura única para a seguradora”, explica Rossana Costa.

Em outras palavras, a incorporadora faz as vezes de agente financiador, mas nem sempre contrata o seguro habitacional imediatamente. “O objetivo é cobrir a vida do mutuário desde o primeiro momento em que ele assumiu a dívida e cobrir o imóvel quando ele estiver pronto”, completa a executiva.

Desconhecimento e falta de fiscalização atrapalham

Segundo a diretora da GEO, ainda existe um pleno desconhecimento da lei no mercado imobiliário. “Se há um produto que protege o fluxo de caixa da construtora ou da incorporadora e cuja contratação não gera qualquer ônus para ela, só não contrata o seguro habitacional quem não o conhece”, afirma.

Para a advogada Débora Sant’Anna, além do desconhecimento, outro fator desfavorável é a falta de fiscalização. “Diferente do banco, que só pode conceder o crédito imobiliário com o seguro e que é fiscalizado, as construtoras não recebem essa fiscalização. Ela caberia ao Ministério Público Estadual porque vai contra o consumidor, mas é um trabalho de formiguinha”, comenta a especialista.

De acordo com Rossana Costa, é mais comum o incorporador se dar conta de que tem que fazer o seguro habitacional à medida que realiza a escritura de alienação e se dispõe a autofinanciar o imóvel ao invés de repassar para o banco. “Nesse momento, o cartório mostra que precisa do seguro habitacional, isto é, que não dá para registrar sem a apólice”.

Apesar de a contratação ser realizada pela incorporadora, o Decreto-Lei nº 73/96 prevê que a pena seja paga pelo segurado: o dobro do valor do prêmio. Segundo Sant’Anna, não é comum que isso seja colocado em prática, mas a pior penalidade para o mutuário é não estar coberto caso ocorra alguma adversidade à sua própria vida ou ao imóvel adquirido. 

“O mutuário precisa exigir a contratação do seguro habitacional. Muitas vezes, fica o raciocínio: ‘mais uma coisa que vou ter que pagar’. Na verdade, é uma proteção que ele tem. E é obrigatório, tem que contratar. Geralmente, o seguro obrigatório visa proteger a coletividade. Se vários adquirentes morrem, como fica a construtora?”, ressalta a advogada.

Mote financeiro

Para a incorporadora, outro aspecto importante relacionado à contratação do seguro habitacional é a viabilidade para captar recursos no mercado financeiro: “Quando o seguro habitacional é contratado logo no início da venda, o empreendedor prepara a carteira para várias saídas de crédito”, afirma Rossana Costa. 

“Este ano pouco se falou, mas desde o ano passado há uma preocupação com a escassez de recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) para o financiamento imobiliário”, continua a executiva.

Uma alternativa conhecida do mercado imobiliário é a securitização, a qual, segundo Costa, só é viável quando o seguro habitacional é contratado na origem: “Do contrário, a securitizadora calcula todo o tempo sem cobertura e muitas vezes cobra taxas de juros mais elevadas, pois o risco é maior”, conclui.

Em linhas gerais, apesar da obrigatoriedade legal da contratação, dos ganhos financeiros em termos de obtenção de crédito e de proteção do fluxo de caixa e, ainda, dos benefícios para o segurado, boa parte da demanda do seguro habitacional parte dos agentes periféricos, como cartórios e securitizadoras.

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