Sem opções adequadas nos bancos, loteadoras de todos os portes encontram no mercado de capitais soluções de financiamento à produção. Apesar da pandemia e das dificuldades financeiras que ela trouxe a muitas famílias, o setor manteve – e até aumentou – a demanda no período, reflexo do distanciamento social, das políticas de trabalho remoto e das quedas na taxa Selic, que tanto reduziram os custos do financiamento imobiliário quanto tornaram os imóveis ativos mais rentáveis.

Vice-presidente comercial da Captalys, Rafael Andrade afirma que o ano está sendo muito bom e explica que um dos diferenciais da gestora é a capacidade de assimilar o potencial dos projetos que ainda estão incipientes. “No mercado de capitais, existe uma aderência muito maior com as operações do fim de obra para loteamentos, pois o risco é menor. O mercado não consegue precificar muito bem o estoque de unidades”, avalia o executivo.

Na linha voltada à produção de loteamentos oferecida pela Captalys, o loteador pode financiar até 80% dos custos de obras de infraestrutura e tem até 72 meses para quitar a operação. A gestora investe em projetos cujas vendas correspondam a pelo menos 30% das unidades do empreendimento. 

“Muita coisa é incerta quando o projeto está no início, inclusive a dinâmica comercial. Para que bons projetos – ainda incipientes – não sejam penalizados, adotamos que o estoque será comercializado ao longo do tempo e isso servirá para pagar a operação. O pagamento acompanha o fluxo de vendas da carteira”, afirma Andrade.

Além de financiar grande parte da obra, oferecer mais prazo e casar o pagamento da operação ao fluxo da carteira, outra vantagem é o cumprimento do acordo feito com o terrenista, que é comum neste mercado. “Nas viabilidades dos projetos, geralmente há uma permuta financeira com esse agente. Conseguimos levar isso em consideração nas análises e entregar a operação para o loteador mesmo com o repasse do terrenista”, explica o executivo.

O volume mínimo financiado é de R$ 1,5 milhão a R$ 2 milhões. O loteador pode incluir mais de um empreendimento na operação, segundo Rafael Andrade. 

Para ele, é nítida a migração do poupador para outras classes de ativos a fim de rentabilizar melhor o seu patrimônio: “O setor de loteamentos, como outros dentro do mercado imobiliário, oferece uma relação risco e retorno equilibrada para esses investidores”, avalia. 

Sobre os reflexos da pandemia no mercado de loteamentos, Andrade assinala que o teletrabalho se mostrou muito eficiente quando possível. “Temos percebido um êxodo urbano, sim. Em Barueri e Santana do Parnaíba, por exemplo, a demanda aumentou bastante, cidades onde estão localizados os principais condomínios fechados da região metropolitana de São Paulo. O afastamento é cada vez maior, pois a dependência de estar presente diminuiu”.  

Cada vez mais participativo no financiamento de loteamentos, o mercado de capitais ainda tem um longo caminho a percorrer nos próximos anos: “Os bancos mantêm a falta de interesse pelo setor e esse papel, indubitavelmente, fica a cargo do mercado de capitais”, encerra o especialista.

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