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Artigo

Teste para cardíaco: panorama dos FIIs em meio à pandemia

Por André Catrocchio, diretor de RI, Risco, Compliance e PLD da Hectare Capital

Setembro/2020

Não é segredo que investimentos em fundos imobiliários estão se tornando cada vez mais populares entre os pequenos investidores. Não muito tempo atrás, essa classe de ativos era uma exclusividade para investidores institucionais e alguns poucos profissionais, mas o que se observa é um crescimento exponencial no número de CPFs adquirindo cotas de fundos imobiliários no ambiente de negociação da B3. 

Estamos falando da marca de 1 milhão de investidores a ser superada no próximo boletim de fundos imobiliários divulgado mensalmente – importante especialmente quando comparada aos pouco mais de 100 mil investidores de três anos atrás. Mas um aumento desta grandeza em um curto período de tempo pode se mostrar insustentável, principalmente quando uma crise sem precedentes atinge uma base de investidores com pouca experiência neste mundo relativamente novo de investimentos imobiliários.

A expectativa para o ano era muito alta, em especial para o desempenho da economia brasileira, porém, a necessidade do fechamento abrupto de uma imensa parcela dos estabelecimentos comerciais e a urgência de investimentos públicos a fim de amenizar os impactos desse cenário adverso interromperam a trajetória que se pretendia para o país. O setor imobiliário também foi impactado nesta conjuntura.

O principal instrumento de combate à pandemia até o momento tem sido a restrição à circulação de pessoas. Para o mercado imobiliário, isto significou uma alteração significativa na dinâmica tradicionalmente conhecida, como o fechamento de shopping centers ou a adoção do modelo de home office para empresas de serviços não essenciais. 

Observando o desempenho dos fundos imobiliários no período, pode-se perceber comportamentos distintos, seja por consequências imediatas, seja por possíveis efeitos de longo prazo. Os shopping centers, por exemplo, reduziram drasticamente suas receitas devido à interrupção do funcionamento das lojas e serviços. Em contrapartida, o varejo online cresceu expressivamente, logo, os galpões logísticos utilizados como centro de distribuição de mercadorias atraíram a atenção dos investidores. 

Essas mudanças no uso dos imóveis podem, à primeira vista, parecer apenas circunstanciais, contudo, não se pode descartar a possibilidade de uma nova realidade na qual a ocupação dos espaços dar-se-á de uma nova maneira, alterando, assim, aquilo que se conhecia sobre as unidades imobiliárias.

Não bastasse os fundamentos imobiliários estarem sendo testados, o otimismo visto no início do ano para a expansão econômica do país já não é o mesmo. A redução da taxa básica de juros pode ser vista, por exemplo, como um incentivo para os investidores buscarem maiores rentabilidades em fundos imobiliários, uma vez que o retorno relativo desta classe de ativos ganha atratividade em um cenário de juros baixos.

Porém, as crescentes incertezas derivadas das soluções propostas podem prejudicar os investimentos de longo prazo. Uma piora no endividamento brasileiro e um possível desvio de trajeto na política fiscal devem levar a política monetária a um novo ciclo de alta da taxa básica, devolvendo o ambiente para investimentos privados no Brasil a um passado não muito glorioso.

Agora, o que resta para aquele investidor de fundo imobiliário que adquiriu cotas nos últimos anos? Passados alguns meses do país funcionando em isolamento social, pode-se concluir que este susto no mercado financeiro serviu para reforçar um conceito fundamental para todo investidor do mercado imobiliário, e que por vezes acaba desprezado: ativos imobiliários de padrão construtivo de boa qualidade e bem localizados são resilientes mesmo em situações adversas. 

Bons imóveis atraem inquilinos e compradores com boa reputação, e, consequentemente, tendem a permanecer demandados e adimplentes ainda que haja um aumento na vacância física e financeira no mercado imobiliário como um todo. 

Voltando a atenção para a análise dos fundamentos imobiliários e deixando o ruído dos preços das cotas um pouco de lado, o investidor de FIIs, ciente de que o mercado avança em ciclos e não em linha reta, deve ficar otimista com as possibilidades que o futuro reserva para uma classe de ativos que vem crescendo e se desenvolvendo de maneira expressiva, com grande potencial para continuar a aumentar sua relevância nas carteiras de investimentos do pequeno poupador que busca acumular patrimônio no longo prazo ou uma renda passiva recorrente.

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