22/8/19

Ninguém discorda que a figura do investidor é essencial para viabilizar a execução de projetos imobiliários. Nas faixas econômicas, entretanto, as incorporadoras costumam ter dificuldades para captar recursos no mercado, o que se justifica pelo temor de atrelar um investimento às instabilidades do governo e pela própria complexidade do programa Minha Casa, Minha Vida, carro-chefe de habitações populares no Brasil.

A partir desse diagnóstico, a MMC Investimentos surgiu para conectar as duas pontas – empreendedor e investidor. “Há 6 anos, identificamos que havia ótimas incorporadoras de médio porte, profissionalizadas e com bons projetos, porém com pouco acesso ao funding institucional. Do outro lado do balcão, percebemos que o mercado de investimento brasileiro não considerava os projetos MCMV como boas oportunidades”, explica o sócio-diretor da MMC, Michael Hayate.

Para mitigar riscos e convencer gestores de fundos a investir em projetos econômicos, a MMC analisa criteriosamente a incorporadora parceira, que deve ter histórico de pelo menos duas mil unidades entregues com sucesso e backoffice robusto. “O profissionalismo do incorporador é primordial e a qualidade da execução das obras é uma obrigação”, ressalta.

Entre 2013 e 2019, a MMC Investimentos assessorou a alocação de R$ 65 milhões em 16 projetos inseridos no programa Minha Casa, Minha Vida, totalizando 5,5 mil unidades lançadas e um VGV de R$ 800 milhões. Além desta assessoria, a empresa também aporta até 10% do montante necessário via recursos próprios, aumentando a sensação de segurança do investidor institucional.

Como funciona

A carteira de investimento da MMC é focada exclusivamente em projetos inseridos nas faixas 1.5, 2 e 3 – consideradas opções de mercado, já que a faixa 1 não precisa de investimentos por ser 90% subsidiada pelo governo federal. Hoje, a empresa opta por empreendimentos com até 500 unidades. Segundo Hayate, acima dessa quantidade, a demanda por infraestrutura e o fluxo de vendas se tornam ainda mais desafiadores.

Os recursos são utilizados no pré-obra em despesas com ações de marketing, construção de estandes de venda, decorados, muros, portarias, paisagismo e, em alguns casos, com registros e ITBI (imposto sobre transmissão de imóveis). “O investimento em pré-obra ajuda o time de vendas e dá credibilidade ao produto, principalmente quando o incorporador não atua naquela praça”, afirma Hayate.

Com relação ao perfil dos empreendedores parceiros, o sócio da MMC explica as razões de escolher empresas de médio porte: “São várias as vantagens: a comunicação é mais fluida, os empreendimentos têm VGV menor, que não atendem os grandes players do mercado, as tomadas de decisões são mais rápidas e diretamente com os sócios e, finalmente, conseguimos trabalhar a quatro mãos para realizar mudanças nos projetos”.

A MMC atua desde estudos do mercado local, define os fluxos financeiros do empreendimento para calibrar os aportes e faz a estruturação jurídica do investimento por meio de SCPs (Sociedades em Conta de Participação). “Fazemos igualmente o papel de consultor e auditor: consultor para melhorar os processos internos da construtora e auditor para verificar a evolução quantitativa e qualitativa do empreendimento, reportando aos investidores”, explica.

Entraves e futuro do Minha Casa, Minha Vida

Na avaliação de Hayate, os maiores entraves são excesso de burocracia e insegurança jurídica. “A demora nas aprovações, nos registros, as exigências que aparecem no meio do processo, tudo isso atrapalha bastante o começo de novos empreendimentos e inibe quem não tem experiência no programa”.

Com relação ao futuro do Minha Casa, Minha Vida, o sócio da MMC está confiante na continuidade do programa devido ao elevado déficit habitacional brasileiro e a crescente demanda por moradias nas próximas décadas. “Existe um interesse do governo de manter o programa habitacional de pé”, afirma Hayate.

Para 2020, a empresa já confirmou com seu investidor institucional (um fundo francês) a disponibilização de R$ 25 milhões a serem alocados em novos empreendimentos. “Estamos conversando com novos investidores brasileiros e estrangeiros para aumentar os investimentos nesses projetos e alcançar os R$ 75 milhões”, encerra.

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