28/01/2020
Por Daniel Caravetti

Em pouco mais de dois meses, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) registrou alta de 16,75%, de acordo com a B3 – Brasil, Bolsa e Balcão. Os dados são desde o início de novembro, aos 2.791 pontos, até 7 de janeiro, a maior alta do índice, aos 3.259. Entretanto, um dia depois, o IFIX sofreu a queda mais drástica desde maio de 2017, de 1,72%, e segue desvalorizando lentamente. A situação fez com que surgissem muitas especulações sobre uma possível bolha nesta modalidade de investimento. Veja o gráfico.

Elaboração: B3

O IFIX é o único e principal índice da bolsa referente aos fundos imobiliários. Da mesma forma que existe o Ibovespa para o mercado de ações, ele existe para o mercado de fundos de investimentos imobiliários (FIIs). Um dos ativos mais relevantes é o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), com participação de quase 6%. O fundo atingiu a maior alta em 2 de janeiro, com valor de R$ 199,60 por cota, mas caiu 9,99% do dia 7 ao dia 10 de janeiro, desvalorizando R$ 19,85.

Bolha especulativa?

As bolhas financeiras ocorrem com relativa frequência na economia mundial e normalmente geram prejuízos para os investidores mais desavisados. No mercado de capitais, elas são causadas pelo ‘efeito manada’, ou seja, quando alguns investidores passam a repetir atos de outros e compram as mesmas ações. Neste momento, os ativos passam a negociar extremamente acima do seu real valor e a tendência é de uma queda ainda mais rápida.

Entretanto, para o CEO e fundador da Mérito Investimentos, especialista em ativos imobiliários, Alexandre Despontin, não existe bolha no mercado de FIIs: “Há muitos investidores entrando no mercado de fundos imobiliários pelo fato de a taxa de juros ter sido baixada recentemente, o que faz os preços subirem. Agora, está ocorrendo uma correção, ou melhor, uma acomodação, pois a tendência é voltar a atingir os patamares anteriores com a retomada da economia”.

Despontin ainda garante que vale a pena investir em fundos imobiliários atualmente: “Estamos no começo do ciclo de recuperação da economia e tem espaço para valorização de todo ativo real, inclusive os imóveis. Portanto, o cenário é otimista e investir em FIIs segue sendo uma opção plausível para os investidores”. 

Outro especialista no assunto, Alexandre Mastrocinque, editor da Empiricus, também está otimista para o mercado de FIIs. “A vacância tem caído e o preço dos aluguéis já mostra uma boa reação, sobretudo nas áreas mais nobres da cidade de São Paulo. Tendo isso em mente, é de se esperar uma melhora operacional dos fundos ao longo dos próximos meses”.

“Diante disso, podemos falar, sim, que o cenário é otimista, mas não devemos ter uma grande valorização como tivemos no ano passado. Assim como a melhora operacional deve vir aos poucos, a evolução do preço das cotas também deve acontecer com mais moderação. Agora é hora de identificar algumas oportunidades pontuais e ficar de olho nas novas ofertas, que costumam sair com desconto, tendo potencial para gerar um ganho adicional aos investidores”, completa.

Assim como Despontin, Mastrocinque julga que não existe uma bolha no mercado de fundos imobiliários. “Me parece que os movimentos estão em linha com os fundamentos e a realidade do mercado. Quando olhamos o yield (rendimento) médio do IFIX em relação ao cupom dos títulos indexados (NTN-Bs), ainda enxergamos um spread (prêmio) que justifica os preços atuais, em linha com a média dos últimos anos”, diz ele, que ainda ilustra o exemplo através de um gráfico.

Dados: Bloomberg

“Vale destacar que quando tivemos a queda dos FIIs em meados de 2013, o cenário do mercado imobiliário era bem diferente, com muita entrega de novos empreendimentos e uma absorção líquida negativa. Hoje, além das já citadas queda de vacância e pressão positiva sobre o valor dos aluguéis, o número de entregas está bem controlado e há forte absorção. Portanto, não enxergo um cenário de estouro de bolha ou de queda prolongada” complementa Mastrocinque.

Desse modo, ao que tudo indica, a desvalorização dos FIIs não passa de um movimento natural do mercado. Contudo, Mastrocinque lembra que “é sempre difícil identificar uma bolha antes do estouro”. A respeito do assunto, John Templeton, um dos maiores investidores de todos os tempos, já havia afirmado: “Mercados em alta nascem do pessimismo, crescem no ceticismo, maduram no otimismo e morrem na euforia”.

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Foto: Investificar

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