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CVM moderniza regulamentação para securitização imobiliária

Comissão de Valores Mobiliários abriu audiência pública para adequar norma à atualidade

Henrique Cisman

29/09/2020

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) iniciou audiência pública para modernizar o regime específico de regulamentação para as companhias securitizadoras. Atualmente, elas são enquadradas na Instrução 480.

Segundo Ubirajara Rocha, diretor de Estruturação da Fortesec, uma das principais mudanças será em relação aos disclosures apresentados aos investidores. “Até hoje, a CVM equaliza os requisitos de disclosure das securitizadoras às companhias abertas, que não são equiparáveis: a companhia aberta negocia as próprias ações, enquanto a securitizadora emite dívidas atreladas à carteira de terceiros”. 

Para o especialista, a mudança em curso torna a securitização ainda mais transparente ao informar ao mercado questões operacionais. Em nota à imprensa, a CVM assinala que “são propostas regras que tratam de aspectos operacionais e de conduta da companhia securitizadora que, usualmente, não fazem parte da regulamentação típica das companhias abertas (mais focada em exigências de prestação de informações de risco corporativo)”.

Segundo Rocha, também está nos planos da CVM discutir, em um próximo momento, a norma dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). “Existem algumas modernizações que precisam ser feitas e são necessárias para o instrumento funcionar melhor”, pontua.  

Histórico e segurança jurídica

Implementada no Brasil pela Lei Federal nº 9.514/97, a securitização de recebíveis imobiliários atende a todas as normas inerentes ao mercado de capitais e à regulamentação da CVM – não há relação com o Banco Central porque as securitizadoras não são consideradas instituições financeiras.

“Esse arcabouço jurídico traz desde minúcias, como a forma pela qual deve ser constituída uma securitizadora, até a criação da figura do patrimônio separado – tal como o patrimônio de afetação na incorporação – para atrelar o risco do pagamento daquele título de securitização à carteira de recebíveis e segregá-lo do risco corporativo da securitizadora, ou seja, cria um regime fiduciário próprio”, explica Rocha.

De acordo com a CVM, a partir desta adequação as securitizadoras “passam a ter duas categorias de registro específicas, S1 e S2, que variam em função da instituição (ou não) do regime fiduciário, com adoção de patrimônio separado, nas suas emissões”.

Rocha destaca as estruturas normativas de controle, fiscalização e auditoria, fatores que conferem grande transparência às operações. “Além disso, alguns investidores têm isenção fiscal, isto é, trata-se de um investimento isento da cobrança do imposto de renda”, completa.

Para o tomador do recurso (loteadoras e incorporadoras), a vantagem óbvia é a ampliação do portfólio e a diversificação das fontes de financiamento à produção, uma vez que existe todo um arcabouço jurídico que oferece segurança aos investidores e, portanto, os atrai a investir. 

Dois outros ganhos aos empreendedores são caracterizados pela adequação do financiamento e a profissionalização que o acesso ao mercado de capitais traz. “Geralmente, o financiamento acontece com recurso próprio de sócios ou linhas bancárias que acabam não sendo adequadas em termos de custo e prazo. A solução customizada do mercado de capitais cabe como uma luva e o acesso recorrente gera uma cultura de investimento”, afirma Rocha.

Estrutura jurídica e financeira

De acordo com o diretor de Estruturação da Fortesec, as estruturas jurídica e financeira precisam prever mecanismos para que a operação consiga suportar períodos de “soluço”, tais como o ocorrido nos primeiros meses de isolamento social em decorrência da pandemia do novo coronavírus.

“Neste período, as estruturas foram testadas e aprovadas. Havia, por exemplo, fundos de liquidez que serviram para negociar com os investidores, de modo que eles não ficaram sem receber e, por outro lado, o empreendedor não ficou apertado”, exemplifica Rocha.

O especialista ressalta que a auditoria jurídica é essencial e tem sido otimizada pelos avanços tecnológicos. “Se algum problema é identificado, tem que ser resolvido na etapa de estruturação; a operação não pode ser muito rígida e tem que apresentar soluções para ambas as partes”, encerra. 

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