O mercado de securitização não parou de operar após a chegada da pandemia do novo coronavírus ao Brasil. Pelo contrário: de janeiro a julho, o volume contratado nas operações mais do que dobrou e alcançou a cifra de R$ 1,3 bilhão na Fortesec, uma das principais securitizadoras do país.

Neste período, foram mandatadas 16 operações de CRI (Certificado de Recebível Imobiliário), ante 13 no ano passado (R$ 590,7 milhões). A comparação permite observar que o volume negociado também foi maior em cada operação. 

O segmento de resorts e multipropriedades foi um dos destaques, movimentando R$ 343 milhões nas operações concluídas. Na sequência, aparecem os prédios corporativos (R$ 302,9 milhões) e os loteamentos (R$ 246,2 milhões) – neste último, o comparativo com 2019 chama atenção pela alta na quantidade de operações, com volume 158% maior.

“Quando consideramos as operações que entraram em análise, o número é muito maior”, afirma Ubirajara Rocha, diretor de Estruturação da Fortesec. “Empresas que tinham obras em andamento continuaram precisando de recursos, até pelo fato de a construção ter sido considerada atividade essencial”, explica o executivo.

Apesar da manutenção das emissões de CRI, Rocha assinala que os fundos imobiliários (FIIs) reduziram as captações no período de isolamento social, movimento que está retornando agora. “O que tem determinado conseguir ou não as captações são os resultados do passado e o relacionamento com os investidores e estruturadores das operações”.

Além da manutenção das obras, o diretor de Estruturação da Fortesec atribui o aumento da demanda à celeridade do mercado de capitais na comparação com os bancos: “O crédito em geral teve bastante demanda em operações novas, e no setor imobiliário não foi diferente. Os bancos não baixaram tanto as taxas [de juros] na pandemia, não ajudaram muito o empreendedor. Tentamos ser rápidos e flexíveis para que ninguém tivesse que interromper as obras”.

Impacto operacional e colchões de garantia

Segundo Ubirajara Rocha, as operações que mais sofreram com o isolamento social foram as que financiaram atividades que dependiam da liberação dos governos para funcionar, caso dos shopping centers. “Como foram impedidos de abrir, não houve pagamento de aluguel e tivemos que reorganizar o fluxo de remuneração do investidor”.

Outros tipos de carteiras, como incorporações residenciais e loteamentos, sofreram menos. “Depende da região, também: onde as medidas restritivas foram mais brandas e houve certa manutenção da normalidade, as carteiras foram menos impactadas”, acrescenta Rocha.

O especialista ressalta que as adversidades oriundas do isolamento social não representaram – necessariamente – efeitos negativos para empreendedores e investidores. “Nas operações que estruturamos, existem mecanismos de garantias para lidar com esses ‘soluços’, por isso conseguimos lidar com determinado nível de inadimplência. Normalmente, ela afeta o colchão de garantias, isto é, a reserva mensal dos pagamentos aos investidores”, explica. 

“Muitas operações também são estruturadas com fundos de liquidez, que podem ser acessados para fazer complementação da PMT dos investidores. A pandemia foi uma prova de fogo para nossas estruturas financeiras e jurídicas, e ficamos felizes que tenham funcionado bem para este momento”, completa o especialista.

Confiança do investidor está voltando

Para Rocha, uma parte dos investidores de fundos imobiliários que se assustou com a pandemia – principalmente os novatos e não qualificados – teve uma impressão equivocada do mercado. “Os ativos integrantes das carteiras não perderam valor, até porque as operações são de médio e longo prazos. A obra está lá, o empreendimento é viável comercialmente e vai continuar sendo”, assinala. 

A pandemia do novo coronavírus serviu para educar muitos investidores, na visão do especialista. “Vemos com bons olhos o restante deste ano e os outros que virão. Existe muita oportunidade no mercado imobiliário e elas ainda são subutilizadas. Tem espaço para crescer”.

Segundo Rocha, nunca houve tanta disponibilidade de recursos nem tamanha procura por parte dos empreendedores como agora: “O investidor vai ter que se manter em mercados alternativos e diversificar o risco porque não vai encontrar bons rendimentos no mercado tradicional. Ele já entendeu que o mundo dos investimentos não é só ganha-ganha e que o mercado imobiliário é sólido”.

“Na outra ponta, certamente tem muita demanda dos empreendedores. Somente em São Paulo, são diversos empreendimentos subindo, loteamentos no interior. Multipropriedade é um segmento que também não para de crescer – todo ano as cidades turísticas recebem novos projetos. Demanda sempre vai ter e o dinheiro via mercado de capitais só tende a aumentar”, finaliza.

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