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Securitização: entenda as diferenças entre os principais modelos

Saiba as características de cada operação e veja qual faz mais sentido para o seu empreendimento

Henrique Cisman

15/07/2020

A securitização é uma das mais interessantes formas de obter financiamento sem que haja necessidade de recorrer às tradicionais linhas bancárias, as quais têm como característica o fato de não se adequarem às necessidades específicas de cada projeto ou empresa naquele determinado momento.

“Securitização não é produto de prateleira. É uma operação feita sob medida para cada projeto. Por conta disso, consegue-se ir além do que existe no mercado convencional [de financiamento imobiliário]. No caso da incorporação residencial, por exemplo, é possível fazer uma operação com mais tempo para o pagamento das parcelas em relação ao que o empreendedor geralmente encontra”, afirma Juliana Mello, sócia-diretora de Novos Negócios e Distribuição da Fortesec.

Bastante procurada por empresas de loteamentos e de outros produtos que carecem de linhas específicas no financiamento bancário, a securitização também serve como fonte de recursos para projetos verticais, de varejo, escritórios e hotelaria. Quer entender mais sobre os modelos de operação? Veja abaixo as características de cada um e aquele que mais se adequa à sua realidade.

Venda definitiva (true sale) – Este modelo é mais conhecido do mercado imobiliário e, no geral, utiliza a carteira de empreendimentos performados de incorporação residencial e loteamentos. Nele, a empresa cede definitivamente a carteira de recebíveis e deixa de ter qualquer obrigação/responsabilidade sobre a carteira cedida.

Como o investidor assume totalmente os riscos associados aos contratos, a venda definitiva precisa cumprir algumas premissas e tem critérios de elegibilidade mais rígidos. Basicamente, o empreendimento precisa estar concluído (com TVO ou Habite-se), os contratos de compra e venda devem ter alienação fiduciária individual registrada e sistema de amortização Price ou SAC. 

Em relação aos critérios de elegibilidade, o LTV (Loan To Value) deve ser menor ou igual a 80%, a inadimplência máxima do contrato deve ser de 60 dias e é necessário um histórico mínimo de 12 meses. “Precisa de um histórico de pagamento de no mínimo 12 meses para atestar a adimplência e saber se aquele crédito é elegível ou não para a operação”, explica Danilo Galdino, especialista de Novos Negócios da Fortesec.

“É importante dizer que há mais restrições na venda definitiva. Se a carteira tem bons pagadores e outros ruins, o investidor vai se interessar em comprar somente o crédito bom, por isso a venda pode ser apenas parcial. No true sale, existe um deságio para aquisição da carteira, mas a responsabilidade de cobrança é do credor”, completa Mello.

Cessão de carteira – Além dos projetos de incorporação residencial e de loteamentos, a cessão de carteira também é bastante utilizada para financiar empreendimentos de multipropriedade e timeshare. Historicamente, este é o modelo mais comum em operações de securitização.

Em linhas gerais, o passo a passo é o mesmo da venda definitiva – celebração do contrato de compra e venda, emissão e cessão da CCI (Cédulas de Crédito Imobiliário) para a securitizadora, emissão dos CRIs, captação dos recursos junto a investidores, repasse dos recursos para a empresa, recebimento das parcelas dos contratos e pagamento aos investidores -, mas os critérios de elegibilidade são mais flexíveis e a operação consiste na cessão total dos contratos.

“Na cessão de carteira, o empreendedor toma uma dívida e oferece os recebíveis para pagar por esse empréstimo. Não existe deságio, mas sim a emissão da operação a uma determinada taxa”, explica Juliana Mello. Como a cessão é total, do montante recebido pelo pagamento das parcelas dos clientes, parte é destinada para remunerar os investidores e parte retorna à empresa.

“Na cessão de carteira, como existe coobrigação do empreendedor, conseguimos ser muito mais flexíveis nos critérios de elegibilidade, então não existe um histórico mínimo, o limite de LTV é 100% e o contrato não pode ter nenhuma parcela em aberto há mais de 120 dias [ao invés de 60 dias]”, afirma Galdino.

No lugar das premissas, esse modelo requer garantias como alienação fiduciária das quotas do empreendimento, cessão fiduciária dos recebíveis atuais e das vendas futuras e aval dos sócios da SPE (Sociedade de Propósito Específico). 

“É a mesma lógica da alienação fiduciária por unidade: se a operação não está sendo paga, a securitizadora executa a garantia, assume a SPE, termina a obra com o fundo remanescente, remunera o investidor e devolve o excedente ao empreendedor”, esclarece Juliana Mello.

Locação e built to suit – O CRI de locação típica ou atípica (built to suit) é o mais comum nos segmentos de varejo, escritórios, galpões e centros de distribuição. O passo a passo da operação é semelhante aos dos outros dois modelos, exceto pelo lastro do CCI – que são os contratos de locação ao invés dos contratos de compra e venda – e pelo pagamento dos aluguéis no lugar do pagamento das parcelas.

Neste modelo, ocorre a antecipação dos valores de aluguéis para o financiamento das obras do empreendimento, para investimento em outros projetos imobiliários ou, ainda, para obtenção de capital de giro, mesmas finalidades das operações de true sale e cessão de carteira. 

As garantias sempre consistem na alienação fiduciária do empreendimento, na cessão do direito creditório proveniente do contrato de locação e no aval dos sócios da SPE. Da mesma forma que ocorre na cessão de carteira, o CRI de locação tem como característica a coobrigação do empreendedor, mas há diferenças pontuais entre a locação tradicional e o built to suit (BTS).

“Nas operações de locação convencional, geralmente analisamos o risco [de crédito] de quem cede o contrato (o locador). Apesar de ser o locatário o responsável pelo pagamento das parcelas, o locador é o devedor do CRI, pois foi ele quem antecipou os aluguéis. Portanto, é necessário avaliar se ele possui capacidade de pagamento da operação em um cenário de quebra do contrato de locação”, avalia Galdino.

“Em um contrato de locação atípica (BTS), se o locatário rescindir, terá que pagar todos os aluguéis remanescentes. Dessa forma, apesar de o locador ser coobrigado na operação, analisamos a capacidade de pagamento do locatário”, completa o especialista. 

Por outro lado, nas operações de built to suit costuma haver um prazo de carência, de modo que os pagamentos para o investidor somente são realizados após a entrega do empreendimento. Tanto na locação tradicional quanto no BTS, os prazos de pagamento são casados com o tempo de contrato.

Corporativo – O CRI corporativo é utilizado por grandes empresas do setor imobiliário e se adequa ao modelo de hotelaria. “Existem operações que são baseadas no balanço da companhia e não no fluxo futuro de recebíveis de um determinado projeto. Essas operações são feitas por grandes companhias que possuem balanços auditados, larga experiência no mercado de atuação e bons resultados acumulados ao longo dos anos”, explica Juliana Mello.

Na operação corporativa, a empresa emite uma debênture ou CCB (Cédula de Crédito Bancário) para a securitizadora, que por sua vez lança o CRI no mercado de capitais e arrecada os recursos junto aos investidores, repassando-os para o financiamento da obra imobiliária.

“Por ser uma dívida corporativa, o risco primário é a capacidade de pagamento da empresa. São analisados os demonstrativos financeiros para avaliar se ela tem condição de pagar a operação. Geralmente, a emissão ocorre para grandes incorporadoras”, explica Galdino.

Demanda manteve ritmo durante a pandemia

De acordo com Juliana Mello, a demanda continuou grande na Fortesec após a chegada do novo coronavírus ao Brasil. “Muitas empresas não podiam interromper as obras, até porque em muitos lugares a construção civil não parou, então qualquer atraso não seria justificado. Outras anteciparam a carteira de recebíveis prontos para ter capital de giro nesse momento”, afirma.

Em um olhar mais amplo, contudo, a especialista confirma que o mercado financeiro “enxugou”, com investidores mais cautelosos. “Não podemos generalizar: a maioria dos bolsos não estava aberto para [investimentos em] shopping no momento, mas a Fortesec fechou uma operação de shopping durante a pandemia”. 

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