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Como o corte da Selic impacta o mercado imobiliário?

Alto risco de crédito e baixa na demanda pressionam os bancos em sentido contrário

13/05/2020
Por Daniel Caravetti

Com intuito de amenizar os impactos da crise causada pela pandemia de covid-19, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central (BC) reduziu a Selic de 3,75% ao ano para 3%, no último dia 6. Este foi o sétimo corte consecutivo na taxa básica de juros, que caiu 3,3% nos últimos 12 meses.

Para o economista-chefe da Parallaxis Economia, Rafael Leão, mesmo que não signifique a solução para a crise, a medida foi assertiva, visto que a economia começa a se deteriorar nestes momentos: “Não é um estímulo que deve salvar a economia da contração, mas corrobora para um alívio nas condições financeiras”.

Uma vez que o objetivo é estimular a economia através do barateamento do crédito, o que pode incentivar a produção e o consumo, o especialista entende que se fazia necessária a redução da Selic, já que a crise está interferindo na inflação. Antes estimado em 2,6%, o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) deverá fechar o ano em 1,97%, segundo o Boletim Focus.

“As expectativas de inflação estão cadentes e caso a Selic não acompanhe este movimento, a taxa de juros real – que é a taxa nominal menos a inflação – aumenta ou permanece no mesmo nível anterior. Somente assim será possível ajudar a diminuir o impacto sobre investimentos e sobre o crédito”, diz Leão, em entrevista à Smartus.

“Por isso, na próxima reunião do Copom, provavelmente devemos ver um novo corte de alta magnitude. Também não descarto que as quedas na Selic continuem no segundo semestre, dependendo da evolução da crise, até porque o movimento de redução de juros tem sido uma tendência mundial”, completa.

Contudo, o economista ressalta que um fator pode impedir que a redução na taxa de juros seja repassada efetivamente às pessoas físicas e jurídicas: “Sabemos que, em um momento como este, os bancos – especialmente os privados – costumam ter uma postura bastante procíclica”. 

“Com a expectativa de contração da renda e aumento do desemprego, as instituições devem estar mais conservadoras, visto que o risco de crédito se elevou. Desse modo, as avaliações devem ser mais criteriosas e as taxas de juros não devem ser muito reduzidas na ponta”, complementa.  

Crédito imobiliário

Assim como os demais empréstimos, o crédito imobiliário deve sofrer com a postura dos bancos neste momento, dificultando novas reduções nas taxas de juros desta modalidade. Neste caso, entretanto, Leão aponta que outro vetor pode pressionar as instituições a conceder melhores opções de financiamento.

“Mesmo que o risco esteja mais alto, a demanda está retraindo, tanto para imóveis residenciais quanto para comerciais, principalmente, porque a crise vem mostrando que as relações de trabalho podem ser encaradas de maneira diferente e o home office deve ganhar espaço”, diz o economista.

“Portanto, são dois drivers, um para cima e um para baixo, sendo que ainda não sabemos qual deve prevalecer. Particularmente, eu creio que as taxas de juros no crédito imobiliário devem ficar no mesmo patamar ou experimentar pequena queda”, conclui.

Vale lembrar que os cortes na Selic anteriores à crise vinham sendo acompanhados pela quedas nas taxas de juros do crédito imobiliário de diversos bancos e tornaram a portabilidade dos financiamentos uma opção cada vez mais atraente, assim como a renegociação com os bancos de origem. 

Nos dois primeiros meses deste ano, por exemplo, foram feitos 4.363 pedidos de portabilidade, número quatro vezes maior que no mesmo período de 2019, segundo dados do BC. De qualquer maneira, até o momento os bancos não anunciaram novas reduções nas taxas de juros do crédito imobiliário, em resposta ao último corte na Selic.

Fundos de investimento imobiliários

Os fundos de investimento imobiliário podem ser beneficiados com o corte de 0,75% na Selic, de acordo com Thiago Otuki, economista do Clube FII. Isso porque, além de incentivar o barateamento do crédito e possivelmente incentivar o mercado, a redução favorece os ativos de renda variável.

“As aplicações mais tradicionais e menos arriscadas, como a poupança e os fundos de renda fixa, se descontadas a inflação, começam a ter um rendimento nulo ou negativo em termos reais. Estes ativos podem ser úteis apenas para preservar a reserva de emergência, já que, neste caso, a importância não é a rentabilidade, mas o baixo risco de perda e acesso imediato”, afirma o especialista para a Smartus.

“No geral, haverá uma realocação de portfólio por parte dos investidores, que devem migrar para ativos de renda variável. Entre eles, os fundos imobiliários aparecem como alternativas interessantes. Inclusive, em um cenário normal, a migração seria intensa já neste primeiro momento, porém, a pandemia gera uma aversão ao risco e as pessoas estão priorizando a liquidez”, acrescenta.

Mesmo que a redução na Selic beneficie os FIIs de alguma maneira, Otuki lembra que o bom rendimento desses fundos segue muito mais relacionado com a taxa real de juros de longo prazo praticada no Brasil, a qual não é determinada pelo governo.

“Os principais riscos para os FIIs são a vacância dos imóveis, a inadimplência e as altas taxas de juros de longo prazo, que são definidas pela negociação de títulos públicos ou privados no mercado secundário. Em um cenário normal, a diminuição da Selic naturalmente reduziria as taxas de longo prazo, mas com a situação fiscal agravada, elas têm subido”, explica.

Para o economista, inclusive, esse foi o fator que motivou grande parte da queda do Ifix (principal índice do FIIs) no mês de março. A fim de sanar o problema, o governo trabalha para reduzir os juros de longo prazo através de uma medida presente na já aprovada PEC (Proposta de Emenda à Constituição) do ‘Orçamento de Guerra’, que permite a compra de títulos privados, como debêntures. 

“É uma medida que autoriza o BC a intervir no mercado e busca achatar a curva de juros. Se o processo for bem executado, pode fazer com que as taxas de juros longas parem de subir, ou até caiam, o que pode atrair investimento para os FIIs”, conclui Otuki.

Leia também: eBook – Medidas do Governo Federal e da Caixa aplicáveis ao mercado imobiliário
Financiamentos imobiliários crescem 30% no 1º trimestre

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