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Artigo

Boas práticas para cuidar da carteira de recebíveis imobiliários

Por Bruno Almeida, COO da Conveste

Setembro/2020

Atualmente, tudo o que lemos e ouvimos está ligado à pandemia da Covid-19, mas quero desviar um pouco o foco desse problema para abordar uma questão evidente que levará ao leitor um insight no que tange aos recebíveis imobiliários.

No melhor estilo propaganda de filtro solar, se existe um conselho que posso dar aos incorporadores, loteadores e demais players que atuam no mercado imobiliário, este conselho é: cuidem de suas carteiras de recebíveis. Dito isso, vou expor minha opinião sobre a importância de se pensar nesse aspecto no atual momento.

Há diversos especialistas dizendo que a crise atual trouxe um aprendizado para os brasileiros – quiçá, ao mundo – que é o de que todas as empresas e pessoas devem ter uma reserva financeira para resistir a tempos difíceis. No caso das empresas do setor imobiliário, as quais vinham se recuperando da última crise, essa reserva praticamente inexiste, visto que o custo de manter a máquina girando é muito alto.

Voltemos, então, ao meu conselho: o fato de sua carteira de recebíveis estar organizada e bem cuidada – entendam que “bem cuidada” não é aquela carteira sem inadimplência, mas sim a que tem um controle organizado -, seja ela problemática ou superavitária, pode gerar uma segurança financeira para que sua empresa crie planos de reinvestimentos, recuperação e aceleração, através do acesso ao mercado de capitais.

Essa segurança financeira consiste no fato de que caso seja necessário buscar o mercado de capitais e as opções de funding para o seu negócio, seu caminho será menor e mais simples, podendo optar por prazos e taxas atrativos. Para uma carteira organizada, é necessário que alguns pontos sejam trabalhados:

– Todos os contratos de compra e venda devem estar padronizados, devidamente assinados, digitalizados e arquivados;

–  Possuir o controle do histórico de recebimentos e de parcelas a receber, controle esse que pode ser feito através de sistemas ou até mesmo do bom e velho Excel, desde que seja feito de forma detalhada;

– Contas bancárias específicas para cada projeto contendo todos os recebimentos ocorridos nessa carteira; 

– Possuir uma área de cobrança com réguas definidas para que seja feito o contato com o cliente. Neste ponto, teço um comentário sobre os casos que tenho acompanhado nessa pandemia: a sua área de cobrança não precisar ser composta de mais de 50 pessoas ligando o tempo todo; há exemplos em que apenas uma pessoa é responsável pela cobrança dos clientes e a carteira possui um número baixo de inadimplência. O que ficou claro nessa pandemia é que o contato mais empático com o cliente, procurando entender o momento atual e buscando junto com ele uma solução para a dificuldade de pagamento, surte mais resultado do que uma montanha de ligações de diversos números e DDDs.

Mas aí alguns podem dizer que o mercado de capitais é “burocrático e de difícil acesso”. Trata-se de um mito antigo de que, devido à falta de conhecimento e clareza, o acesso é muito complexo. Garanto que nos tempos atuais, o acesso a este mercado está cada vez mais interessante e desburocratizado.

O setor se tornou um grande parceiro tanto do investidor quanto do empreendedor do mercado imobiliário, conseguindo fomentar negócios em todo o território nacional, e não só no eixo São Paulo – Rio de Janeiro.

Atualmente, por exemplo, a Conveste tem operações em cidades do interior do Nordeste, nas quais há 2 ou 3 anos sequer imaginávamos que um empreendimento poderia ser parte de uma operação estruturada, sendo que, na maioria dos casos, esses projetos vêm trazendo bons retornos para os investidores de CRI e alavancagem para o empreendedor.

Qualquer empresa pode mudar o rumo de seu negócio através da melhoria contínua e do cuidado com a carteira de recebíveis, buscando o trabalho de auditoria e monitoramento constante dos ativos que compõem as operações e das demais garantias. Isso traz maior confiabilidade, melhores níveis de compliance e governança para todos os players envolvidos.

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