Vigorosamente impulsionado pelo crescimento do e-commerce, o segmento de galpões logísticos lidera a retomada do mercado imobiliário frente à pandemia. De acordo com a consultoria NewMark Knight Frank, o valor líquido de locações no Estado de São Paulo atingiu 394 mil m² no primeiro semestre deste ano, o que equivale a 76% da metragem alugada em todo o ano de 2019. 

Dentre o conjunto de companhias que contrataram novos espaços nos últimos meses, destacam-se Mercado Livre, Amazon, Lojas Cem, Leroy Merlin e a Kuehne + Nagel. Unidas, as empresas representam aproximadamente 25% das locações no primeiro semestre de 2020.

No levantamento trimestral de outra consultoria, a JLL, que considera os condomínios logísticos de alto padrão de todo o Brasil, os resultados também são positivos. No comparativo com o semestre anterior, taxa de vacância (17,8%) e preço médio de locação (R$ 19/m²/mês) apresentaram variações mínimas.

“Por experiência, podemos assegurar que houve estabilidade, pois essa pequena variação se dá conforme a disponibilidade de novos espaços. Desde o primeiro trimestre deste ano, este segmento não parou”, garante Ricardo Hirata, Real Estate Transaction Manager da JLL, em entrevista à Smartus.

“O mercado varejista, principalmente de e-commerce e de alimentação, continua aquecido. Como grande parte dos condomínios logísticos é ocupado por empresas desses ramos, a movimentação segue intensa. É importante lembrar que o comércio eletrônico já vinha ganhando espaço, mas o processo foi acelerado por conta da pandemia”, acrescenta.

Outros resultados

Uma vez que a vacância e os preços se mantiveram estáveis, pode-se considerar que o setor imobiliário acertou na oferta entregue no último trimestre. Isso porque, segundo a JLL, o mercado recebeu 154 mil m², metade do previsto para o 2T20, com destaque para São Paulo (120 mil m²) e Rio de Janeiro (30 m²).

“No setor imobiliário, assim como nos demais setores, foi feita uma revisão do momento que estamos passando, até porque isso influencia o mercado. Em alguns casos houve desaceleração da obra e em outros, paralisação”, afirma Hirata.

Outro dado interessante é o alto número de devoluções no 2T20, de 265 mil m², 64% maior do que no trimestre anterior, mas 28% menor no comparativo anual. Segundo a JLL, trata-se de um movimento rotineiro, já que o segundo trimestre do ano é o que mais registra devoluções historicamente.

“É uma questão de periodicidade. No final de ano, por exemplo, existe uma dedicação dos operadores logísticos para atender datas específicas, como black friday e Natal, havendo naturalmente maior demanda por galpões. Já no segundo trimestre, é comum que haja alta no número de devoluções. Não existe uma relação específica com a crise atual”, aponta Hirata.

No mesmo estudo, a JLL ressalta que os condomínios logísticos no entorno da capital paulista podem ter uma nova tendência voltada para o last mile (última milha), justamente por conta da proximidade com o maior mercado do país. O especialista da empresa explica a dinâmica.

“Trata-se da última milha, ou seja, estar mais próximo do consumidor e entregar com rapidez. Por isso, vemos uma valorização nos terrenos próximos à cidade de São Paulo, onde os projetos de logística se tornam muito viáveis”, diz.

De qualquer maneira, Hirata ressalta que o interior do estado, assim como outras regiões do Brasil, também tem espaço para entrada dos galpões logísticos. Porém, orienta as empresas a buscar posicionamentos estratégicos nessas localidades.

Fundos de investimentos imobiliários

É importante ressaltar que a resiliência dos condomínios logísticos à crise causada pela pandemia também tem sido observada pelo mercado de ações, o que fez com que o segmento se tornasse a preferência dos gestores de fundos de investimentos imobiliários (FIIs). 

De acordo com levantamento da XP, 77% dos gestores estimam que os fundos de logística devem apresentar maior crescimento de aluguéis do mercado no ano. Na pesquisa anterior, feita no início de julho, o percentual era de 65%.

Perspectiva para os galpões logísticos

Se os resultados do segmento de galpões industriais são positivos até o momento, a tendência é que se mantenham em bons níveis. Para justificar a perspectiva otimista, o especialista da JLL volta a ressaltar o crescimento do e-commerce, assim como a GLP (Global Logistic Properties), uma das maiores empresas do segmento.

“Compreendemos que existe uma crise e que a massa salarial deverá sofrer impactos do desemprego, mas acreditamos que ainda haja necessidade de muitas empresa melhorarem a sua distribuição. Até porque há uma mudança no hábito de consumo, fortalecendo o comércio online, o que fará com que o segmento de logística siga demandado”, afirma Hirata.

“O segmento vem provando ser um dos mais resilientes do mercado.  Além do grande salto na demanda do e-commerce, a busca por melhorias no nível de serviço se mostra ainda mais importante para as empresas em momentos críticos. A procura deve se manter no segundo semestre, com destaque para os galpões que ofereçam instalações modernas, com melhor localização e mais eficiência”,  assegura Ricardo Antoneli, CDO da GLP Brasil, para a Smartus.

Neste sentido, o executivo garante que a companhia manteve os investimentos previstos para o ano, que incluem a entrega de 300 mil m². Para cumprir a meta, neste segundo semestre devem ser concluídas obras em Cajamar e Campinas. Além disso, já foram iniciadas as obras do GLP Mauá, com 81 mil m² e previsão de entrega para 2021.

Foto: Libercon