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Contrato eletrônico: solução para dar continuidade às atividades imobiliárias

Por Olivar Vitale, presidente do Ibradim e sócio do escritório VBD Advogados

Abril/2020

A pandemia de Covid-19 exigiu que quase todos fossem para o seu lar. As atividades mais comezinhas como tomar um café na padaria, ir a um jogo de futebol, ficar na fila do banco ou do cartório simplesmente foram suspensas, sem data fixa para retornar.

Atividades essenciais, porém, não pararam e não podem parar. É o caso de transações financeiras, negociações e formalização de operações diversas e registro de títulos em cartório, por exemplo. A diferença é que nada mais disso precisa ser realizado fisicamente. Tudo online, tudo eletronicamente, no ambiente virtual.

Com isso, focando no tema mercado imobiliário, catalisaram-se as providências para se ter a totalidade dos atos de tabelionato de notas, de agente financeiro e cartórios de registro de imóveis na modalidade eletrônica.

Bem verdade que a possibilidade, ainda que embrionária, surgiu muito antes, com a Medida Provisória 2.200-2/01 e as leis 11.977/09 e 13.465/17. Tais dispositivos tratam da validade jurídica de documentos eletrônicos, de certificados digitais de assinatura, do registro eletrônico, dentre outros temas correlatos, e compõem o arcabouço legal necessário aos provimentos administrativos emanados mais recentemente sobre o tema.

Pois bem. Em 2015, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), órgão responsável por regrar administrativamente a matéria, emitiu o provimento 47/2015 que estabelece diretrizes gerais para o sistema de registro eletrônico de imóveis no Brasil. Já o provimento 89/2019 foi fundamental ao criar o Código Nacional de Matrículas, o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis e estabelecer diretrizes para o estatuto do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – ONR. Tudo isso antes da pandemia.

Em 18 de março do corrente ano, o presidente promulgou o Decreto 10.278/20, que estabelece a técnica e os requisitos para a digitalização de documentos públicos ou privados, para que esses produzam os mesmos efeitos legais dos documentos físicos. Mais recentemente ainda, em pleno decreto de calamidade pública pela Covid-19, tratou o CNJ de tão logo emitir dois novos provimentos, 94 e 95, de 28 de março e 1º de abril, respectivamente, válidos até 30 de abril de 2020, prorrogáveis por ato do Corregedor Nacional de Justiça, enquanto subsistir a situação de calamidade pública. Ambos são inovadores e ousados, a serem ainda melhor avaliados. Tratam, principalmente, do Registro de Imóveis, da participação do Agente Financeiro e, incipientemente, do Tabelionato de Notas, em tempos de pandemia.

Aludidos provimentos, por exemplo, instituem o protocolo eletrônico de títulos (e-protocolo) durante a pandemia, considerando que os cartórios de registros de imóveis estejam com as portas fechadas, mas possam receber a totalidade dos títulos para averbação ou registro por meio eminentemente eletrônico.

Além disso, inovam os mencionados provimentos ao permitir que o e-protocolo aceite a prenotação de (i) instrumento “nato-digital”, ou seja, totalmente digitais, jamais tendo havido via física, desde que assinado digitalmente pelas partes envolvidas, (ii) instrumento digitalizado da via física assinado digitalmente, nos termos do Decreto 10.278/20 acima mencionado, (iii) instrumento digitalizado em formato PDF, desde que confirmável eletronicamente em sites confiáveis, e ainda (iv) Certidão Digital gerada em PDF, uma vez assinada digitalmente pelo Tabelião ou preposto.

É a revolução dos cartórios. É a transformação do que sempre foi físico e, também por isso, burocrático, em eletrônico. Providências meramente burocráticas podem ser suprimidas. Rapidamente, um documento formalizado torna-se apto para protocolo. Isso tudo além da economia de tempo com deslocamentos e outros atos como reconhecimentos de firmas e extração de cópias autenticadas.

As empresas do setor já enxergaram isso. Decorridos menos de 15 dias da publicação dos provimentos mencionados, várias incorporadoras e loteadoras estão se estruturando para firmar contratos de promessa de compra e venda (PCV no linguajar empresarial) por meio totalmente eletrônico, com os compradores decidindo pela aquisição, negociando e as partes assinando o documento de forma não-presencial.

Isso é possível, legalmente válido e, eventualmente até, registrável, conferindo direito real ao adquirente.

Fundamental salientar que para tal PCV ser passível de registro, a assinatura do documento tem que ser com certificado digital (ICP-B – Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileiras), não bastando qualquer outra certificação. Isso encarece e de certa forma burocratiza o procedimento, eis que cada parte da avença há que ter um certificado digital, com o custo envolvido e a burocracia para se obter tal certificado.

Por outro lado, a validade do documento totalmente eletrônico é incontestável, com ou sem o tal certificado digital, conforme ressalva do artigo 10º, parágrafo segundo da mencionada MP 2.200-2/01, a qual prevê a possibilidade de utilização de qualquer meio de comprovação da autoria e integridade de documentos em forma eletrônica, bastando ser admitido ou aceito pelas partes como válido.

Outra boa notícia é que se aguarda um provimento do mesmo CNJ que trate dos Cartórios de Notas, viabilizando que o Tabelião certifique a capacidade e a formalização da vontade das partes nos contratos eletrônicos, possivelmente por videoconferência, em moldes similares ao que hoje é previsto no Provimento 22 da Corregedoria Geral de Santa Catarina (de 31 de março de 2020). O novo provimento nacional tende a uniformizar os diversos entendimentos em todo o país e, uma vez publicado, decerto exigirá a atualização desse artigo.

Com a premente normatização da atuação do Notário, além da ora já existente para o Registrador e o Agente Financeiro – ambos nos provimentos 94 e 95 antes mencionados, concluído estará todo o ciclo de formação da contratação eletrônica, da avença preliminar até a transmissão definitiva da propriedade, inclusive por escritura pública, também nato-digital, totalmente eletrônico.

Essa é a nossa realidade, em princípio até o fim da pandemia, mas provavelmente um caminho sem volta. Não para acontecer daqui a alguns anos, meses. Mas para já. Vivemos esse mês de abril de 2020 quase todos nas respectivas residências. O futuro próximo trará uma nova realidade para os negócios muito diferente do que era antes da pandemia. Plantões de vendas sem lotação de pessoas aglomeradas no mesmo local, compradores da casa própria realizando videoconferências com intermediadores, visitando apartamentos-modelo por meio de realidade virtual e assinando digitalmente as PCV, algumas vezes com a participação também do Tabelião ou preposto a certificar digitalmente a formalização da vontade, propiciando o registro do título no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, tudo eletronicamente.

O aperto de mão, ato tão simbólico para fechar um negócio, foi forçosamente abolido em razão da pandemia, mas o ser humano, criativo, rapidamente tratou de construir um ambiente virtual propício a permitir a continuidade das atividades imobiliárias.

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