Quando a quarentena começou nas maiores capitais e logo se espalhou por todo o país, muitas incorporadoras e imobiliárias perceberam que só havia uma saída para manter as vendas e, consequentemente, sobreviver à crise: investir em tecnologia. Da captação de um potencial cliente ao fechamento do contrato, todas as etapas obrigatoriamente migraram para o ambiente digital.

Da mesma forma, a desconfiança da maior parte das pessoas em relação às transações virtuais arrefeceu e, naturalmente, cresceu a adesão às novas maneiras de consumir. De produtos descartáveis a imóveis, o brasileiro passou a comprar com maior regularidade nas plataformas digitais.

De acordo com a Soluti, especializada em tecnologias de assinaturas eletrônicas, a quantidade de usuários registrados em seu portal online passou de 500 para 7 mil depois que a pandemia chegou ao país. Dentre as 184 empresas que contrataram os sistemas da Soluti, dezenove são do mercado imobiliário – incorporadoras, construtoras ou imobiliárias, o que corresponde a pouco mais de 10% do total.

Assinatura simples é a mais utilizada pelo setor

Segundo Julio Cesar Mendes, diretor comercial da Soluti, o tipo mais comum utilizado em contratos de compra e venda de imóveis é a assinatura eletrônica simples, que dispensa a necessidade de identificação digital. 

Apesar de ter validade jurídica, essa modalidade não garante a autoria da assinatura nem a integridade do documento, ou seja, se houver litígio, é preciso realizar uma perícia e cabe à empresa – neste caso, a incorporadora ou imobiliária – provar a veracidade das informações.

O especialista Claudio Dias, sócio do escritório Peixoto & Dias Advogados e consultor jurídico da Soluti, explica: nas assinaturas eletrônicas simples, embora seja inegável sua validade jurídica, já que se baseia na autonomia da vontade entre as partes, não existe presunção dessa validade, já que não se consegue garantir autoria do ato nem integridade do documento.

De toda forma, Dias afirma que o Brasil vai avançar com a nova estrutura legal de padrões de assinatura eletrônica prevista na MP 983, aprovada pela Câmara dos Deputados no último dia 11. Além das modalidades simples e qualificada (esta sim, com certificado digital e segurança quanto à autoria e integridade), o governo criou a assinatura avançada, uma intermediária entre os tipos já existentes.

Assinatura avançada e assinatura qualificada 

Segundo o diretor comercial da Soluti, Julio Cesar Mendes, a assinatura avançada é tipicamente utilizada por instituições financeiras e garante a integridade dos documentos, mas não garante a autoria das assinaturas. “Os próprios bancos criam os processos de identificação e determinam a gestão de risco”, diz.

Já a assinatura qualificada segue todos os padrões dispostos na medida provisória 2.200-2/2001, que criou a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil). “Esta modalidade tanto garante a integridade dos documentos quanto a autoria das assinaturas, carregando consigo, portanto, a presunção da validade jurídica”, afirma Mendes. Em resumo, se houver litígio, cabe ao signatário – neste caso, o adquirente do imóvel – o ônus da prova.

No mercado imobiliário, a assinatura qualificada é geralmente utilizada nos registros de imóveis, pois os cartórios não aceitam a modalidade simples, afirma Mendes. Com a MP 983, inclusive, as transferências e registros imobiliários passam a ser obrigatoriamente realizados via assinatura eletrônica qualificada, conforme disposto no Art. 3º, parágrafo 2º, inciso I. 

Para Claudio Dias, a assinatura qualificada é a única que oferece segurança jurídica plena e, portanto, é a alternativa mais segura nas transações imobiliárias dada a complexidade e os valores movimentados nessas negociações. 

Simplificação e barateamento da assinatura qualificada

Para Julio Cesar Mendes, a diferença de complexidade entre a assinatura eletrônica simples e a qualificada é bem menor hoje do que era antes da pandemia. “Existia uma distância enorme entre uma assinatura simples e uma qualificada, que era cara, burocrática e de difícil utilização. Logo, as empresas e pessoas optaram pela simples”, assinala.

Segundo o especialista, estes três fatores negativos comprometeram a percepção de valor da assinatura qualificada (que antes da MP 983 era chamada de assinatura digital). “Havia certificadoras que até o final do passado cobravam R$ 160 para emitir um certificado. Na Soluti, existem certificados digitais para cinco transações que custam R$ 50, ou seja, R$ 10 por transação”.

Outra melhoria, segundo Mendes, ocorreu no campo normativo: “O governo, querendo tornar este serviço mais acessível, foi quebrando barreiras tecnológicas e permitiu, em um primeiro momento, que a validação do certificado digital fosse feita por videoconferência para os clientes que iam renová-lo. Quando chegou a pandemia, demos mais um passo, que foi permitir a emissão primária por videoconferência”.

Em termos operacionais, o grande trunfo da Soluti foi desenvolver o certificado digital em nuvem, eliminando a necessidade de tokens físicos ou cartões identificadores. “Hoje, a assinatura qualificada é, na verdade, muito simples, e ela evita a judicialização. Contudo, quem faz a gestão de risco é o cliente. Ele é quem escolhe”, aponta o diretor comercial da empresa.

É interessante, entretanto, pontua Mendes, que o mercado imobiliário tenha adotado a assinatura eletrônica simples nos contratos de compra e venda de imóveis. “Não conheço sequer uma incorporadora que aceita uma assinatura sem reconhecimento de firma no mundo físico, mas todas aceitaram a assinatura eletrônica simples. É uma barreira que o mercado decidiu romper, tal como se aceitasse uma assinatura de próprio punho”.

Com sinergia entre poder público e iniciativa privada, a tendência é que seja cada vez mais simples, fácil e barato utilizar assinaturas eletrônicas nos negócios. 

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