9/5/19

Parece bom demais para ser verdade, mas é somente a combinação de algoritmos e inteligência artificial em uma plataforma capaz de prever que tipo de financiamento um potencial comprador consegue pagar. O sistema é da startup brasileira Homelend e reduz de 90 para 8 dias o tempo até a assinatura do contrato entre cliente e incorporadora, analisando e aprovando o crédito em 24 horas.

O fundador da empresa, Guilherme Bruno, compara a plataforma à maquininha de lojistas para o incorporador: assim como as maquininhas de cartão avaliam o crédito de um cliente para honrar determinada compra no momento da transação, a plataforma analisa a viabilidade creditícia a ser concedida ao comprador imobiliário sem que seja necessário fazê-lo passar por um “processo infernal” e demorado.

“A primeira coisa que fazemos é pedir o CPF do cliente e então usamos algoritmos e inteligência artificial para formar um perfil desse comprador, o qual seja o mais robusto possível a fim de darmos uma primeira opinião de crédito ao incorporador”, explica. Se a faixa de financiamento for compatível com o valor do produto em negociação, o processo de análise é aprofundado.

“Dizemos ao corretor se um cliente em potencial está querendo comprar um apartamento pelo qual ele pode pagar, se este consumidor está enquadrado no tipo de financiamento que a ferramenta indica para ele ou se não está. E adicionalmente, se ele estiver enquadrado, pedimos documentos para confirmar essa situação”, esclarece Guilherme.

Entre o início da análise e a validação final – incluindo a liquidação financeira -, o processo leva, no máximo, 8 dias.

Tecnologia reduz ocorrência de distratos

A precisão da análise de crédito da plataforma diminui significativamente a ocorrência de distratos no setor imobiliário, uma vez que aponta para a incorporadora se é seguro ou não fechar um contrato com determinado cliente. Guilherme afirma que a ferramenta elimina o distrato forçado, aquele que é fruto de uma venda “feita de qualquer jeito”.

“No Brasil, o incorporador é obrigado a ser banco, porque quando a compra acontece na planta ele precisa dar crédito ao comprador. Então se esse crédito não é dado de modo adequado, similar ao funcionamento do sistema financeiro, o incorporador é obrigado a distratar”, elucida o fundador da Homelend.

Na opinião de Guilherme, a plataforma desfaz o mito de que a economia ruim dos últimos anos elevou os distratos em 50%: “A economia fez os distratos subirem 14%, os outros 36% são problemas internos da empresa, vendas que nunca deveriam ter acontecido”, afirma. “[Quando] pegamos uma carteira de repasses e jogamos na plataforma, ela mostra que aquele negócio nunca poderia ter sido feito”.

As estatísticas da plataforma Homelend indicam que a cada 4 distratos somente 1 era imprevisível; para os outros 3 casos, uma análise bem feita ou a mudança no formato dos contratos evitaria o problema. Neste contexto, Guilherme elogia o modelo de negócio efetuado em contratos do programa Minha Casa, Minha Vida.

“O distrato não é lido em nenhuma norma do Banco Central. Contrato de financiamento imobiliário tem dois destinos: quitação ou execução extrajudicial, apenas. Não existe desistir de um contrato de financiamento, dito isto, a solução definitiva para o distrato não está na nova lei, mas em repensar como financiar o comprador ao longo da obra”, avalia o especialista.

Para retomar o exemplo do Minha Casa, Minha Vida, o comprador assina um contrato de financiamento definitivo, irrevogável e irretratável com uma instituição financeira (geralmente a Caixa) na largada do empreendimento, havendo somente duas possibilidades: quitar o financiamento ou ir à execução extrajudicial de alienação fiduciária, sendo a propriedade retomada pelo banco.

A diferença de efetividade entre os modelos de financiamento de médio e alto padrão (MAP) e do MCMV é apontada como principal fator para, nos últimos 10 anos, empresas de capital aberto com atuação no mercado de luxo terem reduzido seu valor de mercado agregado de R$ 50 bilhões para R$ 15 bilhões, enquanto incorporadoras voltadas ao MCMV mantiveram o valor em R$ 10 bilhões.

“Em nossa visão, o principal motivo para este derretimento [do valor de mercado das empresas atuantes no MAP] é o modelo de financiamento do setor, o tal plano empresário. Isso sustenta por que nós acreditamos tanto que esse modelo de financiamento precisa ser modificado, e já!”, enaltece Guilherme.

Figura do agente financeiro permanece

A plataforma não elimina o papel de bancos e fundos de financiamento. “A Homelend ajuda a resolver os distratos conectando o incorporador ao mercado de capitais, trazendo para a obra uma modalidade inovadora de financiamento que copia o modelo do Minha Casa, Minha Vida em empreendimentos que não se enquadram no programa”, ressalta Guilherme.

Novamente recorrendo ao exemplo da maquininha do lojista, salvas as diferenças nos valores negociados e nos processos de validação, quem oferece crédito é o banco e a plataforma facilita a transação.

Guilherme Bruno é um dos palestrantes do Smartus Fórum Imobiliário Campinas. Confira a programação completa: http://bit.ly/FICAM19

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