Que o ano de 2020 foi atípico, ninguém discute, mas os acontecimentos desencadeados pela pandemia de Covid-19 foram particularmente inesperados no mercado de loteamentos, que tanto conviveu com a incerteza generalizada responsável por diminuir as vendas em um primeiro momento quanto foi favorecido pela busca de imóveis maiores, mais próximos da natureza e distantes de locais povoados após o choque inicial. 

Segundo dados mensurados em conjunto por AELO (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano) e Brain Inteligência Estratégica, nos primeiros nove meses do ano houve um recuo de 45% no valor geral de vendas lançado em novos projetos de loteamentos em todo o país. Em menor medida, as vendas também foram impactadas e caíram 23% em relação a 2019, apesar do maior apelo por esse tipo de empreendimento. 

“Embora tenha havido uma fortíssima recuperação deste mercado no 3º trimestre em relação aos três meses anteriores, o resultado ainda ficou abaixo do obtido no mesmo período do ano passado, pois com exceção à região Sudeste, as demais ainda caminharam lateralmente, bem abaixo em relação a 2019”, analisa o sócio-diretor da Brain Inteligência Estratégica, Fábio Tadeu Araújo.

De fato, a partir do 3º trimestre é possível enxergar uma clara retomada dos lançamentos, que cresceram 175% na média das 38 regiões consideradas na pesquisa – capitais, regiões metropolitanas e cidades com relevância no segmento. Na comparação com o ano passado, entretanto, houve redução de 11,5% na quantidade de novos lotes. 

Com variações menores durante o ano, as vendas também melhoraram no 2º semestre, mas não conseguiram se aproximar dos resultados do ano anterior (houve queda de 16,5% no 3T20), ao contrário do que se observou na incorporação residencial vertical. Para o sócio da Brain, a diferença está no grau de digitalização das empresas em cada ramo.

“Ao redor do Brasil, a maioria do mercado de loteamentos está em cidades pequenas, com empresas menos estruturadas em termos tecnológicos e de processos para fazer a jornada digital do cliente de maneira eficiente. Se compararmos com a incorporação vertical, houve uma diferença de recuperação pelo tamanho das empresas. O sucesso está relacionado à reestruturação para o modelo virtual”, explica Araújo.

Neste sentido, o mercado de loteamentos não conseguiu surfar a crista da onda quando o êxodo urbano se tornou relevante, pois as medidas de quarentena deixaram apenas uma opção para a venda dos lotes: canais online. Sem a preparação necessária neste aspecto, muitas loteadoras viram a retomada ocorrer sem que os números melhorassem em relação a 2019.

Ainda assim, a alta na demanda e os baixos volumes de lançamentos fizeram o estoque cair em 80% das regiões pesquisadas. Considerando o ritmo médio de vendas dos últimos 3 meses encerrados em setembro, os pouco mais de 80 mil lotes disponíveis seriam escoados em pouco mais de um ano. 

Estado de São Paulo tem recuperação acentuada

A importância da digitalização dos canais de lançamentos e vendas fica ainda mais evidente quando é realizado um recorte dos loteamentos em São Paulo, maior mercado do país – as 65 cidades monitoradas no Estado responderam por 72,6% dos lançamentos, 53,3% das vendas e 44% do estoque no 3º trimestre. 

Diretor de Assuntos Regionais da AELO, Elias Zitune destaca os aumentos de 23% na quantidade de lotes lançados e de 26% no volume financeiro comercializado de julho a setembro de 2020 em relação ao mesmo período no ano anterior. “Ambos resultados demonstram recuperação após o impacto causado pela pandemia de Covid-19 com a quarentena instaurada a partir do mês de março”, afirma.

O Estado de São Paulo reverteu a tendência de queda observada na média nacional em relação ao ano passado no 3º trimestre, embora no acumulado do ano os resultados sejam iguais ou levemente piores do que em 2019. “No mercado paulista, o mais maduro do Brasil, o setor de loteamentos apresentou estabilidade nas vendas e queda de 5% nos lançamentos, 8 vezes menos que a média nacional”, avalia Fábio Araújo. 

“Muitas cidades médias, mais pujantes, têm mercados concorridos que forçam o investimento em inovação. A jornada digital se tornou essencial para todos os setores e o mercado de São Paulo estava à frente neste sentido”, completa o especialista.

Em que pese o baixo aproveitamento da janela de oportunidade em boa parte das regiões pesquisadas em 2020 pelas razões mencionadas, o ano que vem deve ser marcado por recordes históricos de lançamentos – principalmente no 1º trimestre – devido aos novos projetos que foram represados após a chegada da Covid-19 ao Brasil. 

Para o sócio da Brain, será o melhor ano em termos de lançamentos desde que AELO, Brain e Secovi (Sindicato da Habitação) realizam pesquisas neste mercado. “O 1º trimestre será atípico e os demais devem seguir ritmos tradicionais. Em termos de vendas, também pode ser o melhor ano do indicador. Acreditamos em altas de 30% nos lançamentos e 15% nas vendas”, finaliza Fábio Araújo.

Foto: CabezaNews