6/9/19
Por Henrique Cisman

A Smartus entrevistou o fundador e CEO da Sindona, Bruno Sindona, sobre as dificuldades do programa Minha Casa, Minha Vida, alternativas para as habitações econômicas no país e oportunidades em meio às falhas sistêmicas do mercado brasileiro.

Tendo lançado seu primeiro empreendimento em 2008, a incorporadora atua na Grande São Paulo em projetos econômicos nas faixas 2 e 3 do programa Minha Casa, Minha Vida. Confira a seguir o conteúdo da entrevista.

Smartus: Por que o Minha Casa, Minha Vida não está dando certo?

Bruno Sindona: A principal razão para o Minha Casa, Minha Vida dar errado é a desconfiança, a falta de credibilidade. O cliente não tem confiança de que vai conseguir pagar o financiamento, então sequer vai ao plantão de vendas; os empresários e o próprio governo, hoje, estão desconfiados. É preciso acreditar que o segmento econômico é o que vai revolucionar o mercado imobiliário, impulsionar a economia e, inclusive, gerar lucros ao governo, como ocorreu no passado. Precisamos fazer o mercado financeiro acreditar no segmento para que haja novos métodos de desenvolvimento do Minha Casa, Minha Vida.

Precisamos nos entender como empresários do segmento econômico, e não apenas do Minha Casa, Minha Vida. Temos que pensar em alternativas fora da caixa: vamos fazer imóveis para renda, para fundos, pensando em LCI, o que vamos fazer? Não podemos pensar que só é possível fazer imóvel para classes C e D dentro do Minha Casa, Minha Vida. Se o mercado se restringir a isso, está fadado a ser pequeno e dependente de política A, B ou C do governo. É preciso quebrar esse paradigma. Há 10 anos, não existia Minha Casa, Minha Vida e existia mercado. O Brasil e sua necessidade de habitação são maiores do que um programa. Se o Minha Casa, Minha Vida acabar, vamos parar de fazer imóveis?

A Sindona optou, desde o começo do programa, por não fazer faixa 1 porque não acredito que algo economicamente insustentável seja viável. Uma hora o dinheiro acaba. Se fosse um ciclo economicamente sustentável, por exemplo, as faixas 2 e 3 gerando receita para o governo investir nas faixas 1 e 1.5, funcionaria, mas na prática não é assim. Hoje, quem trabalha com faixa 1 e 1.5 basicamente está trabalhando com obra pública – e sabemos das dificuldades em todas as obras públicas no Brasil. 

Por outro lado, se para um pequeno desenvolvedor imobiliário é viável fazer uma casinha para vender ou alugar, ou para ele mesmo morar, na periferia, e a conta fecha, nós, incorporadores, também temos capacidade de fazer, mas precisamos de outras fontes de recursos que não sejam o governo federal. Qualquer governo sensato busca mecanismos econômicos autossustentáveis, e não é o que ocorre no Minha Casa, Minha Vida nas faixas 1 e 1.5.

Smartus: Qual é a solução?

Sindona: A crise econômica brasileira vem do excesso de gastos, ela nasce no excesso de gastos. Portanto, é natural que dê errado e, se é natural dar errado, por que a surpresa? Vamos ver o que a economia moderna está falando, buscar soluções economicamente viáveis para nosso segmento. 

Quando a Sindona desenvolve um empreendimento Minha Casa, Minha Vida, instala redes de água para ligá-la ao empreendimento, realiza obras de infraestrutura básica, isso gera emprego e renda. Se a economia gerar emprego e renda, as pessoas não vão precisar do Minha Casa, Minha Vida faixa 1. Se um empreendimento na faixa 1 demora de três a cinco anos para ficar pronto, também é possível em três, quatro ou cinco anos dar independência econômica para uma família. Essa é a bandeira da Sindona: desenvolvimento econômico se transformando em desenvolvimento humano.

Estivemos em um evento do GRI Club Real Estate conversando com o secretário do Tesouro Nacional (Mansueto Facundo de Almeida Jr.) e hoje não há dinheiro. Aliás, o Minha Casa, Minha Vida é ineficaz na própria política, nas faixas mais carentes, porque não houve desenvolvimento nos condomínios, há problemas com tráfico de drogas, pessoas vendendo as casas. É preciso discutir além da questão do dinheiro. Colocar a família em uma casa e não dar emprego a ela resolve o problema? Na minha opinião, não resolve.

Smartus: O que a Sindona faz para se destacar nesse mercado?

Sindona: Tem uma característica do nosso segmento que é errada há muito tempo: as incorporadoras se tornaram gerenciadoras de contratos. A Sindona procurou outro caminho, somos bastante verticais, fazemos as próprias vendas, o desenvolvimento do produto, a consultoria de crédito e a obra em si. Fazer o trabalho do começo ao fim gera um ganho de competitividade que se traduz em qualidade de produto. Temos as mesmas médias de rentabilidade do mercado em nossos empreendimentos, mas o recurso poupado na cadeia – que não é terceirizada e bitributada – resulta em mais qualidade no imóvel. 

O trabalho precisa ser feito de ponta a ponta e de forma regional, para que a empresa cresça de maneira orgânica e organizada, sem precisar contratar e demitir funcionários ao final de uma obra, como muitas incorporadoras fazem. Isso não é correto e nem inteligente. Quanto tempo demora para formar um profissional? Em relação à terceirização, como garantir que a prestadora do serviço terá compromisso com a cultura da empresa, cuidado com os funcionários? Nossa principal matéria-prima são as pessoas – os colaboradores e os clientes. Eu não vendo um apartamento que eu não compraria.

Smartus: Por que a Sindona só constrói na Grande São Paulo e qual sua avaliação a respeito da pulverização de empresas atuantes no Minha Casa, Minha Vida?

Sindona: Temos uma vantagem óbvia porque estamos no maior mercado do Brasil. Só precisamos expandir depois de atender boa parte desse mercado, quando houver restrições ao crescimento da empresa, o que não é realidade hoje. Em nosso raio de atuação, há mais de 5 milhões de famílias que moram ou vão morar mal nos próximos 20 anos. 

Eu não acredito na comoditização de lares, tem que ter identidade. Estamos falando da primeira moradia formal das pessoas – e é muito difícil comprar, pagar. Então, invariavelmente, pessoas que compram de construtoras médias têm uma experiência melhor do que as que compram de grandes incorporadoras. O Brasil tem experiências desastrosas em relação ao crescimento em demasia. Usando dois exemplos rápidos: Encol e PDG.

Smartus: O tema de sua palestra no Summit Minha Casa Minha Vida 2019 é ‘Não se preocupe: tudo vai dar errado’. Que mensagem você quer passar?

Sindona: A natureza das coisas é elas darem errado, principalmente no Brasil. Portanto, se você não for o fator da mudança, principalmente como desenvolvedor imobiliário, as coisas vão dar errado, mas acredito que dar errado – ou as coisas estarem propensas a dar errado – é justamente o que gera as oportunidades para que as empresas cresçam, façam o melhor e se desenvolvam. Invariavelmente, um incorporador que começa negócios no Brasil não conseguiria iniciá-los na Suíça. Aqui, por conta dessas falhas sistêmicas, conseguimos ter maior capacidade de inovação. 

Minha vida é um exemplo do que deu errado. Eu posso dizer que a minha vida pessoal é completamente improvável. Estar no palco da Smartus depois de uma infância difícil, saindo da periferia de Osasco, que é uma região bastante precária, violenta, em uma família sem base estruturada, com dificuldades sociais, um cara que no colégio era um dos piores alunos… Estar falando para o público da Smartus é a prova de que dar errado não é o final. É o modus operandi brasileiro, mas temos capacidade de chegar e transformar. A ideia é fazer uma provocação: já que sabemos que é difícil, que o Brasil tem todos os desafios que todo mundo conhece, vamos considerar isso na conta e ser o fator da mudança.

O que é MCMV?

O Minha Casa, Minha Vida é um programa federal lançado em 2009 com objetivo de tirar famílias brasileiras do aluguel e solucionar o déficit habitacional do país. A iniciativa oferece condições atrativas para o financiamento de moradias nas áreas urbanas para famílias de baixa renda.

Como funciona o financiamento MCMV?

Para participar do Minha Casa, Minha Vida, é preciso que a família não tenha imóvel próprio e se enquadre nas faixas de renda, que podem chegar a até R$ 9 mil mensais. O financiamento tem taxa mínima de 5% ao ano e utiliza recursos do FGTS, sendo que quanto menor a faixa de renda, maior o percentual de valor do imóvel que pode ser financiado.

Como funciona o subsídio do MCMV?

O subsídio se trata de um auxílio financeiro que o governo dá para pessoas com baixa renda, utilizado para diminuir o valor de financiamento. O montante varia conforme a renda familiar bruta, além de outros fatores analisados pelo programa.

Quais são as faixas do MCMV?

Faixa 1: renda familiar bruta (sem descontos) de até R$ 1.800. Faixa 1,5: renda familiar bruta de até R$ 2.600. Faixa 2: renda familiar bruta de até R$ 4.000. Faixa 3: renda familiar bruta de até R$ 9.000.

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