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Artigo

O novo imóvel para o (não tão) novo normal

Por Guilherme Werner, sócio consultor da Brain Inteligência Estratégica

Outubro/2020

Era final de tarde de domingo, mais precisamente dia 15 de março de 2020. Estava no Aeroporto Salgado Filho, em Porto Alegre, voltando de minha última viagem à trabalho antes da pandemia – a qual, por sorte, consegui esticar para um final de semana com a família na Serra Gaúcha. 

Ali a ficha caiu! Algo muito sério estava acontecendo. Enxerguei a insegurança nos olhos de todos aqueles passageiros que, ainda tímidos, já começavam a zerar os estoques de álcool em gel das farmácias para transitar na ainda lotada sala de embarque de um aeroporto. À época, os mascarados no saguão ainda eram motivos de chacota para alguns, tachados como os apocalípticos de plantão.

Exatos três dias depois, já operávamos 100% em home office, com cerca de 70 colaboradores trabalhando de casa, sem saber qual rumo tudo isso iria tomar. Como toda empresa no Brasil (quiçá, no mundo), ajustamos processos rapidamente, traçamos planos de contingência, renegociamos algumas frentes com parceiros e nos adequamos rapidamente a uma nova rotina que estava sendo criada. 

Costumo brincar que nós, brasileiros, não temos uma rotina efetiva de planejamento. Somos movidos ao famoso “fazejando”, ou seja, fazendo e planejando simultaneamente. Sorte a nossa! Não sei o que seria de muitos CNPJs (e, por que não, CPFs) se não fosse a ampla capacidade que o nosso povo tem de se adequar às mais adversas situações. 

Mesmo assim, à época, seria descabido apostarmos em algo de forma contundente. Esta incerteza, ainda que não tão efusiva, foi imperativa ao longo de todo o mês de abril e, de certa forma, perdura até o presente momento, sobretudo no aspecto sanitário, pois ainda estamos na expectativa de sermos vacinados em breve.

Passado o pânico inicial, e após a recorrente participação de todos nós em centenas de lives, o que vimos foram empresas sendo reinventadas, focando naquilo que é a sua essência, digitalizando os processos e aparando arestas que dificultavam o workflow. Foco total no produto e no cliente. 

Em resumo, empreendedores sabendo surfar esta tempestade perfeita que se formou em torno de nós, agentes da indústria imobiliária, impulsionando o nosso mercado e fazendo-o decolar de vários outros setores no processo de retomada econômica, seja por motivos aspiracionais (“nunca se viveu tanto o seu imóvel”) ou macroeconômicos (“a renda fixa está derretendo o dinheiro do investidor”).

De lá para cá, fora a queda da Selic, de ministros da Saúde e do técnico do meu Athletico Paranaense, algumas outras coisas ficaram para trás. Se no início da pandemia, assim como cantou Belchior nos anos 70, todos achávamos que “o passado é uma roupa que não nos serve mais”, ou seja, que necessariamente deveríamos distratar aquele terreno recém permutado, readequar aquela área de lazer para a qual já tínhamos comprado a mobília ou, até mesmo, rasgar aquele projeto que estava na prateleira, hoje talvez sejamos mais céticos quanto às mudanças bruscas; logo ali atrás, achávamos que seriam favas contadas. 

Em um mundo que viveu (e ainda vive) um turbilhão de mudanças repentinas, é natural que este processo tenha ocorrido. Entretanto, cabe a nós, consultores de mercado, sermos pragmáticos nessa leitura de que tudo mudará, sobretudo tendo o discernimento – ou ao menos, uma maior desconfiança – em separar o que é tendência remota de algo perene.

Ao encontro disso, ao longo de toda a pandemia, a Brain tem investido maciçamente em diferentes frentes de pesquisa para tentarmos traçar o que seriam estas tendências que vieram para ficar. Recentemente, em mais de 40 horas de debates, pudemos extrair, qualitativamente, quais são os anseios daqueles que estão buscando imóvel ao longo da pandemia

Foram 16 grupos focais, em oito capitais brasileiras, que nos deram uma leitura aprofundada do que seriam os principais motivadores de compra atuais, quais percepções foram ressignificadas e qual seria o novo programa imobiliário objeto de desejo deste consumidor.

O mais interessante dessa imersão foi justamente entender que o Brasil não é uma Faria Lima, ou seja, que tendências percebidas no maior centro urbano do país não necessariamente são replicáveis para outras realidades, tal como a importância de vagas de garagem no processo de compra. Se em São Paulo, inclusive por incentivos do plano diretor municipal, a necessidade de vaga de garagem é nitidamente menor – independente do padrão do produto – essa máxima não se repete em demais capitais, como Goiânia e Recife, por exemplo. 

Outros pontos tão falados nos dias de hoje, entretanto, foram corroborados massivamente por todo o Brasil. Para 87% dos entrevistados, o home office veio para ficar (e, importante que se diga, isso não significa a morte dos escritórios), não da forma como estamos vivendo hoje, tão intensamente, mas com uma menor recorrência e mais presença em determinados setores da economia.

Outros anseios, mais experienciais, também foram retratados, seja a maior valorização pelas varandas, que hoje assumem múltiplos usos (inclusive de home office), à uma redescoberta de hobbies, sobretudo os culinários, que fez com que o brasileiro pudesse frequentar a sua cozinha. Mas talvez a grande lição que podemos extrair disso tudo é uma readequação da importância de alguns cômodos, principalmente no maior apreço por suíte, tida como o refúgio do lar. 

Hoje, como vários clientes nossos já estão cansados de escutar, se tem um item que é unânime entre os consumidores e que claramente aumenta a percepção de valor de todo o imóvel que pesquisamos, esse cômodo é o banheiro. Principalmente nos segmentos de médio padrão, um dos grandes motivadores de upgrade de imóvel é uma necessidade por mais e mais banheiros, mais e mais suítes.

Essa é a prova cabal de que nosso mercado é cíclico em todas as frentes, seja em demanda, oferta e, por que não, em itens que são valorizados nas concepções de produto. Se nos anos 80 as suítes possuíam amplos banheiros, com hidromassagem e bidê, ao longo da última década as áreas mais valorizadas de uma planta estavam no “setor social” de um imóvel, ou seja, na integração entre sala de jantar, estar, cozinha e varanda gourmet. 

Não que isso tenha se tornado algo dispensável, mas com a maior vivência do lar, vemos que uma boa suíte ou um banheiro ventilado devem ser tão valorizados quanto uma ampla varanda gourmet.

Diversos são os outros insights que nos fizeram refletir sobre o novo imóvel do brasileiro, seja na revalorização de algumas áreas de lazer, no reforço em se ter uma boa sala, na maior necessidade de contato com o externo (com o verde), até um maior conhecimento e apreço por itens de sustentabilidade. 

Além disso, a própria digitalização do nosso dia a dia tende a afetar, no curto prazo, os produtos imobiliários, que deverão ser pensados à luz de um expressivo crescimento nos mercados de delivery e serviços via aplicativos que, inevitavelmente, farão que nossas residências sejam adaptadas a esse intenso processo de recepção de mercadorias, prezando-se por maior integração logística entre portaria e residência.

Talvez, dado o longo ciclo de desenvolvimento que um produto imobiliário possui, nós devamos entender que nem tudo o que estamos vivendo hoje tenha realmente vindo para ficar e que, sobretudo, o tão famoso “novo normal” talvez seja “voltar ao normal de novo”. 

Nitidamente, mudanças ocorreram, muito mais na cabeça do empresariado, que entendeu que a digitalização dos processos é um caminho sem volta, do que na cabeça do consumidor, que acha – e sempre achou – que uma boa suíte é fator determinante de compra. 

No fim, quem sabe aquela “velha roupa colorida” do Belchior ainda nos caia bem, sobretudo para sairmos brindar a vida com os amigos, quando assim pudermos.

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