Receba nosso conteúdo exclusivo!

O melhor conteúdo sobre o mercado imobiliário para você ficar por dentro de tudo o que acontece no setor!

N
Notícias

MP 992 ‘caduca’ e decepciona mercado de crédito imobiliário

Advogados indicam o que pode ocorrer com as operações contratadas

Daniel Caravetti

20/11/2020

Em função da inexistência de votação no plenário da Câmara dos Deputados, a MP (medida provisória) 992/2020 ‘caducou’ no último dia 12, sendo publicado no dia seguinte o Ato Declaratório do Presidente da Mesa do Congresso Nacional, que confirmou a perda da vigência do texto. A MP autorizava o uso de um mesmo imóvel como garantia para mais de um empréstimo desde que a instituição financeira fosse a mesma em todas as operações. 

Luciano Souza, sócio da área de Relações Governamentais no Cescon, Barrieu, Flesch & Barreto Advogados, aponta alguns motivos que explicam a não votação da matéria. Vale lembrar que o prazo de validade de uma MP é de 60 dias com prorrogação por igual período, o que resulta em um total de 120 dias.

“Na pandemia, o que ocorre é uma confusão no Congresso. Tudo tem funcionado com base em acordos de líderes para votação de alguns projetos e MPs que são de interesse do governo ou que envolvem uma aliança. Neste caso, houve uma ou duas tentativas de se chegar a um acordo, mas pela proximidade das eleições, com muitos deputados preocupados com suas bases eleitorais, a Câmara parou”, diz.

Reação do setor imobiliário

De acordo com Marcos Prado, sócio da área imobiliária do mesmo escritório, o setor recebeu a notícia com decepção, pois quando surgiu a possibilidade de ampliação do uso da alienação fiduciária houve um entusiasmo no mercado, que promoveu, inclusive, diversas palestras e discussões sobre o tema.

O panorama mencionado por Prado se confirma para duas fintechs que atuam no mercado de crédito imobiliário e empréstimo com garantia de imóvel, também chamado de home equity.

“Ficamos surpresos com a queda da medida provisória, já que é uma iniciativa que beneficia o consumidor, colabora para o avanço do mercado e conta com grande apoio de múltiplas partes – o próprio governo, bancos, fintechs e outros agentes que trabalham com o home equity“, afirma Viviane Sales, vice-presidente de Home Equity da Creditas.

O fundador e CEO da CrediHome, Bruno Gama, também comenta o ocorrido: “Recebemos a MP 992/2020 com muito otimismo. Foi a primeira vez na história do home equity que conseguimos constituir, para uma mesma alienação fiduciária, mais de uma dívida”, ressalta o executivo.

Apesar do apoio à medida provisória recém-caducada, ambos os especialistas criticam um ponto do texto: a exclusividade dada ao credor no oferecimento do segundo empréstimo, entendendo que essa limitação não impulsiona a concorrência no mercado de home equity.

“Ao nosso ver, o texto carece da possibilidade de compartilhamento de garantias entre credores diversos. Acreditamos que seria um primeiro passo importante para diminuir a concentração do mercado”, diz Sales.

“Somos críticos neste aspecto, pois essa exclusividade privilegia quatro bancos que dominam quase 94% do mercado de crédito imobiliário: Caixa, Santander, Itaú e Bradesco. Isso é péssimo, já que não abre espaço para a concorrência. Seria importante abrir este mercado, trazer novos players e melhorar o cenário competitivo”, pontua Gama.

O especialista lembra, contudo, que para permitir a entrada de um novo credor na operação de alienação fiduciária seria necessário um organismo intermediário, que seria responsável por promover um equilíbrio político-financeiro e definir a ‘quebra de garantia’ entre os dois credores, no caso de inadimplência. Segundo Gama, já existem modelos desse tipo em outros países.

Discussão pode voltar à tona?

A possibilidade de compartilhamento de garantias entre credores, citada por ambos os executivos, pode acabar sendo revista em nova discussão sobre o tema. Para o advogado Marcos Prado, apesar da ineficácia da MP 992/2020, o debate sobre uso de um mesmo imóvel como garantia para mais de um empréstimo “não deve morrer”.

“Não sabemos quando, mas o assunto deve voltar empacotado em um projeto de lei ou em uma nova MP, que poderá ser mais robusta e conter outras matérias correlatas a questões de fomento de crédito e garantias reais imobiliárias no Brasil. Já existe, inclusive, um projeto de reformulação do sistema de garantias reais em geral – hipoteca, penhor e alienação fiduciária – que deve voltar em breve”, afirma.

O que acontece com as as operações contratadas?

Tanto Creditas quanto CrediHome afirmam não ter oferecido a modalidade de crédito prevista pela medida provisória. A primeira fintech informa que estava aguardando a conversão da MP em lei e a segunda ressalta o domínio dos grandes bancos, que optaram por não fazer parcerias.

Mesmo assim, o CEO da CrediHome garante que houve um pequeno volume de operações contratadas durante a vigência da MP 992 no mercado de home equity, as quais podem enfrentar um imbróglio judicial a partir da perda da vigência do texto.

“A lei permite que, em até 60 dias, seja feito um projeto de decreto legislativo (PDL) por parte do Congresso, que é uma espécie de regulamento para o período em que a MP esteve em vigor. O Congresso deveria regular isso porque pode haver muitos problemas na Justiça”, diz o advogado Luciano Souza.

Para Marcos Prado, isso dificilmente vai acontecer: “Há vários projetos de decreto legislativo protocolados, mas quando chega ao final, vence o período de 4 meses do decurso de prazo e não tem mais como voltar atrás. Tudo o que foi regulado fica como se fosse regido pela MP”.

Em resumo, o especialista entende que as contratações feitas durante a vigência da medida provisória ainda estão em vigor, mas que a partir de agora não pode haver qualquer nova contratação com base nela. A dúvida, porém, recai sobre os atos de longo prazo, muito comuns em se tratando de crédito imobiliário.

“Vai ser aplicada uma MP que não está mais em vigor, mas que estava na época em que o contrato foi celebrado, o que é uma exceção geral às normas de interpretação. Isso vai gerar demandas judiciais de contratos já celebrados que serão julgados com base na MP revogada. É uma situação atípica, embora não seja a primeira vez que acontece no Brasil”, completa.

Para finalizar, o advogado lembra que a situação se repete no caso de outras possibilidades previstas pela MP 992. Uma delas, por exemplo, oferecia melhores condições de empréstimo às micro e pequenas empresas, através do Programa de Capital de Giro para Preservação de Empresas (CGPE).

Foto: Roque de Sá/Agência Senado

DESIGN & CODE BY Mobme