Lei dos distratos estabelece transparência e dá garantias às partes

Especialistas em direito imobiliário elogiam aprovação do projeto

26/11/18

A aprovação do texto-base e votação das emendas do Projeto de Lei 68/2018, concluídas no Senado nos dias 20 e 21 de novembro, deram sequência à regulação dos distratos, encaminhando o tema para um final que é visto com bons olhos por especialistas em direito imobiliário. A proposta também é apreciada por empresários, que nos últimos anos sofreram com o aumento significativo da ocorrência de anulações contratuais.

Em 2016, ano bastante difícil para o setor, foram renegociados 44.222 contratos, gerando custos na ordem de R$ 1,1 bilhão para incorporadoras brasileiras, de acordo com levantamento realizado pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) e Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas). No período, o número de distratos foi superior ao de vendas, conforme aponta o estudo.

Para a especialista Fernanda Rosa, da Stocche Forbes Advogados, as discussões foram geradas principalmente devido à discrepância das decisões judiciais. “Alguns juízes entendiam que os contratos de compra e venda continuavam irrevogáveis e irretratáveis; outros, que a devolução do valor pago pelo comprador deveria ser executada. Isso gerou insegurança jurídica para ambas as partes [incorporador e comprador]”, avalia.

Em sua palestra no Fórum Imobiliário Campinas, Fernanda explicou que a origem do conflito é antiga: “Temos que lembrar que a lei de incorporações imobiliárias é de 1964 e a mesma prevê que os contratos são irrevogáveis e irretratáveis, portanto a anulação por parte do adquirente resultava em perda de todas as parcelas pagas”. Neste contexto, decisões judiciais menos danosas aos compradores passaram a legislar sobre os distratos.

Advogada Fernanda Rosa explica detalhes da lei dos distratos durante o Smartus Fórum Imobiliário Campinas

Cenário é otimista

Desde 2015, quando houve 48.096 distratos, a quantidade de anulações vem caindo ano após ano, em consonância com a retomada do crescimento da economia. No ano passado, os desacordos regrediram para 34.537, e no acumulado dos últimos doze meses o índice é de 31.049. O ano de 2018 se encaminha para encerrar com ainda menos distratos – foram 19.540 até agosto.

Gonçalo Matarazzo, proprietário da Longitude Desenvolvimento Imobiliário, adota tom positivo com a iminente aprovação: “Me deixa otimista a questão da nova lei dos distratos, que é bem capaz de ser aprovada ainda esse ano”, disse, durante o Fórum Imobiliário Campinas.

O projeto

A nova lei estipula a retenção de até 50% do valor já quitado para as incorporadoras em caso de arrependimento ou inadimplência do comprador, desde que o empreendimento seja em regime de afetação (quando o patrimônio da obra é desvinculado do patrimônio da incorporadora). O limite cai para 25% se o regime não for de afetação. O arrependimento só não será penalizado se ocorrido dentro de até sete dias corridos, em estande de venda ou fora da sede do incorporador.

Segundo Fernanda, as regras são um pouco diferentes para loteamentos: “Em loteamentos, a retenção é de 10% do valor atualizado do contrato (e não das quantias já quitadas), podendo ser parcelado em até doze vezes” – ao passo que em incorporações a devolução deve ser realizada em parcela única, trinta dias após a expedição do habite-se, se em regime de afetação, ou em até 180 dias após o rompimento do contrato.

Por outro lado, se a incorporadora ultrapassar em mais 180 dias o prazo de entrega da obra, é de direito do consumidor desfazer o negócio e receber tudo o que pagou de volta, além da multa prevista em contrato (se não houver multa estipulada, o consumidor recebe 1% do valor já desembolsado para cada mês de atraso), em até 60 dias. Também existe a opção de manter o acordo, e o cliente ainda recebe 1% do valor já pago a título de multa devido ao atraso da empresa.

Quadro-resumo tornará os contratos mais transparentes

Uma das emendas ao projeto aprovada no Senado trata da existência de um quadro-resumo nos contratos, o qual deve conter informações como preço, taxa de corretagem, forma de pagamento, índice de correção monetária, taxas de juros e todas as possíveis consequências em caso de rescisão. De acordo com o relator do projeto na CAE (Comissão de Assuntos Econômicos), Armando Monteiro, o quadro-resumo evita que as partes possam alegar desconhecimento das cláusulas.

A especialista Fernanda Rosa reforça a importância do documento: “Todas essas questões não estavam regradas nas leis, portanto agora existe mais segurança”. Sobre a aprovação, Fernanda não acredita que haja novos empecilhos até a sanção do projeto: “Ao meu ver, as emendas incluídas não geram tanta polêmica. Não tratam dos percentuais de multa”, pontua.

Para especialista, projeto é positivo e dará garantias às partes

Outros encargos

A incorporadora pode descontar da devolução ao cliente encargos como comissão de corretagem e taxas de administração. Se o imóvel já tiver sido entregue, é permitida também cobrança de taxa de fruição.

Para Fernanda, o mais importante é deixar tudo bem claro no momento de produzir o contrato: “Hoje as pessoas estão mais informadas, então é provável que entendam e questionem mais. Por isso, é importante haver um quadro-resumo e deixar bem claro a quem cabe cada responsabilidade”.

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