18/4/19

A Smartus realizou ontem o Fórum Loteamentos São José do Rio Preto, reunindo os principais empresários do mercado imobiliário da região. A abertura do encontro foi um bate-papo entre os participantes e a secretária municipal de Habitação, Fabiana Zanquetta, que, dentre outros assuntos, falou das possibilidades de expansão do setor.

“O que tenho visto é que nosso estoque está bem abaixo da demanda”, afirmou a secretária. De fato, conforme levantamento realizado pela Brain Consultoria e Pesquisa, o município atualmente tem compradores em razão duas vezes maior do que a oferta disponível. Na prática, isso significa que caso não houvesse lançamentos, o estoque seria totalmente absorvido em um prazo de 6 meses.

Fabiana destacou iniciativas para otimizar o processo de análise de projetos. A prefeitura criou o Graprourb (Grupo de Análise de Projetos Urbanísticos), órgão que integra diversas secretarias para avaliar a viabilidade dos empreendimentos, com reuniões mensais e prazos definidos. Hoje, o parecer da Graprourb leva entre 30 e 45 dias para ser apresentado, tendo prioridade projetos de interesse social.

“A empresa cadastra o projeto na Secretaria de Planejamento, que por sua vez o insere na pauta da próxima reunião. Então são feitas análises por cada secretaria, que emitem seus pareceres. Em alguns casos, convocamos o loteador/incorporador para esclarecer dúvidas em relação ao projeto”, explica Fabiana.

Embora o atual momento seja de espera, dado o contingenciamento de recursos para habitação da parte do governo federal, a secretária destaca que os projetos devem estar aprovados para que, quando os recursos chegarem, as empresas estejam preparadas. Em sua avaliação, é possível que o fluxo de repasses seja normalizado apenas no início de 2020.

Maiores oportunidades estão na faixa 1.5

De acordo com Fabiana, há uma lacuna interessante para o setor imobiliário entre as faixas de renda 1.5 e 2, uma vez que parte considerável dos loteamentos em Rio Preto carece de infraestrutura, o que caracteriza um déficit qualitativo. Hoje, há em torno de 10 mil lotes nessa situação.

“Fizemos uma parceria com a Emcop (Empresa Municipal de Construções Populares); então, por exemplo, se o empreendimento se enquadra [financeiramente] no Minha Casa, Minha Vida, vocês [empresários] podem pedir ao município acesso ao cadastro habitacional para ter acesso aos consumidores e seus dados, como endereço, telefone etc.”, explicou a secretária.

Secretária de Habitação de Rio Preto explica incentivo da prefeitura ao setor imobiliário para reduzir déficit habitacional. Foto: Douglas Soldera Junqueira

Sobre o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), Fabiana acredita que haverá mudanças “consideráveis” e externou sua expectativa de que seja apreciada a inclusão dos lotes urbanizados como opção, com um apoio, que pode ser um cartão para aquisição de materiais de construção. “Isso não está sendo sinalizado no momento, porém deve ser debatido como incentivo ao combate do déficit”, afirmou.

O discurso foi reforçado pelo diretor institucional da Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano), Jorgito Donadelli, que apontou problemas comuns em unidades do MCMV, como ausência de serviços básicos, linhas de ônibus e infraestrutura, ao passo que os lotes urbanizados “deixam a região contígua à cidade”.

Participantes pleitearam incentivos da prefeitura para loteamentos urbanizados de interesse social. “Temos lotes de 200 m² para os quais as pessoas buscam financiamento da Caixa. Essa demanda é alta”, disse um empresário.

Reformulação do Plano Diretor

Outro assunto do fórum foi a revisão do Plano Diretor Municipal, que deveria ter sido concluída em 2016. De acordo com Fabiana, foram realizadas todas as oitivas sociais e o processo está em fase de “finalização dos documentos”. “Temos um olhar bastante empreendedor. Hoje, é na pauta do crescimento que está se desenvolvendo o município de São José do Rio Preto”, disse.

A secretária adiantou que, dentre as alterações em andamento, o maior cuidado está em preservar a região onde fica a cabeceira do Rio Preto – fonte de abastecimento da represa da cidade. “Essa região vai permitir ocupação, porém com restrição para haver maior permeabilidade do solo”.

A zona norte continuará com “mais facilidade” para novos empreendimentos. Segundo Fabiana, também há boas oportunidades de crescimento na região leste. Já na zona oeste a tendência é pela verticalização, pois a área construtiva é restringida pela existência de reserva de mata. “A questão é o aeroporto, contratamos uma empresa de consultoria para evitarmos erros [quanto à altura máxima permitida para edificações]”.

Combate à marginalização habitacional

A redefinição do tamanho mínimo permitido para formação de um lote foi assunto levantado pela audiência. Hoje, a medida é de 200 m². “Tivemos uma reunião com empresários essa semana e isso está sendo discutido. Estamos abertos a sugestões, tudo será avaliado enquanto contribuição ao Plano Diretor”.

Empresários quiseram saber sobre mudanças em andamento na cidade. Foto: Douglas Soldera Junqueira

A preocupação da prefeitura é com o surgimento de favelas. “O que antigamente era uma chácara de veraneio, de 1 mil m², ao longo do tempo foi sendo transformado, passando para dois terrenos de 500 m², quatro terrenos de 250 m² e assim por diante”, explicou Fabiana. Há casos de terrenos com medida inferior a 100 m².

A prefeitura utiliza ferramentas de monitoramento para impedir que surjam loteamentos clandestinos. Nos últimos dois anos, mais de 70 barracos foram removidos. Segundo a secretária, se não houvesse fiscalização, hoje o município teria ao menos três novas favelas (a cidade tem duas, atualmente).

“Eventos como esse são muito enriquecedores, muito importantes, podemos aqui formar grupos de trabalho para discutir sobre lotes urbanizados, Plano Diretor. Fico à disposição para ser interlocutora das propostas de vocês. Estamos felizes por poder compartilhar nossas ideias de crescimento para a cidade”, encerrou.

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