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Fundos mantêm investimentos em projetos imobiliários

Passado o maior momento de temor, inadimplência recua e operações seguem em ritmo forte

Henrique Cisman

22/07/2020

O mercado imobiliário dá sinais de que está superando os desafios impostos pela pandemia do novo coronavírus. Apesar da redução dos lançamentos de novos projetos na maior parte das empresas, investidores avaliam que o setor foi hábil ao manter as receitas em negócios concretizados antes da Covid-19, bem como conseguiu rapidamente se adequar aos processos de venda digital.

Segundo o diretor de Relação com Investidores e Compliance da gestora Hectare Capital, André Catrocchio, existe um tripé para a análise de projetos que orienta se o investimento deve ou não ser realizado e, apesar da pandemia, de forma geral o mercado imobiliário conseguiu se manter atrativo.

“A pandemia mexeu com os três pilares, mas em intensidades diferentes. Do ponto de vista técnico (engenharia), algumas obras atrasaram porque canteiros foram paralisados ou os fornecedores fecharam as portas durante algumas semanas, mas a construção civil voltou com uma certa velocidade”, afirma.

Já em relação à viabilidade comercial, com os estandes fechados houve uma predisposição muito grande para inovar nessa frente, continua o executivo. “As incorporadoras intensificaram as vendas online e mantiveram os contratos fechados através de descontos, suspensão de multas por atraso etc. No fim das contas, houve algum impacto de receita, mas não chegou a inviabilizar os projetos”.

Passado o pior momento da pandemia, já se observa retomada das vendas com um crescimento interessante nos últimos dois meses. “O ciclo imobiliário não é tão rápido como o de outros setores da economia. Por ser de mais longo prazo, ele sofre menos nas crises. Óbvio que o desemprego e a renda comprometida vão impactar, mas os riscos são mais ajustados”, ressalta Catrocchio.

Para Thayne Castilho, coordenadora de Negócios da Conveste Serviços Financeiros, os empreendedores desempenharam muito bem seu papel no tocante à gestão dos recebíveis, negociando junto aos adquirentes. “São diversas as formas de negociação, desde postergação do fluxo do pagamento até entender o que o cliente consegue pagar naquele momento para não perder a oportunidade de manter os recebimentos e a venda ativa”, diz.

Isso porque os adquirentes ainda têm interesse no projeto, porém enfrentam um momento financeiro delicado que requer ajustes e entendimento do empreendedor, o qual mais do que nunca deve focar no relacionamento com o cliente.

Embora tenha havido aumento da inadimplência nos primeiros dois meses de pandemia, ela afirma que os percentuais vêm caindo desde maio, retornando a patamares de equilíbrio. Mesmo com uma alta significativa em abril na inadimplência média dos projetos de loteamentos e multipropriedades, o percentual acumulado ficou abaixo de 6%, no mesmo nível de janeiro.

“O consumidor ficou apreensivo em um primeiro momento, segurou caixa, deixou de pagar parcelas, depois viu que as coisas caminharam e voltou a pagar, então estabilizou a inadimplência. O não pagamento neste momento também esteve ligado à característica do negócio, ou seja, se é para alta, média ou baixa renda”, comenta a especialista sobre o levantamento realizado pela Conveste.

De acordo com André Catrocchio, da Hectare Capital, o bom desempenho dos pilares comercial e de engenharia permitiu a manutenção da saúde financeira dos projetos, terceira base do tripé, e como consequência houve apetite para novos investimentos no mercado imobiliário.

Thayne explica que o papel da Conveste é o de verificar e consolidar informações dos projetos – principalmente em relação ao fluxo de recebíveis – para que o investidor consiga enxergar como está a operação. “Esse monitoramento é feito diariamente e fornece informações pertinentes aos investidores”.

“Acreditamos que a partir do momento que se oferece transparência e padronização das informações, mitigando os riscos das negociações imobiliárias, o investidor se torna mais confortável para realizar investimentos nesse mercado”, completa.

Somente na Hectare, são cerca de 14 mil investidores, segundo Catrocchio. “Hoje, os principais investimentos são no mercado imobiliário. Como gestora, a Hectare se propõe a gerir ativos alternativos, tudo aquilo que não é ação ou renda fixa – infraestrutura, imobiliário, energia etc. O imobiliário sem dúvida é o que chama mais atenção hoje, é nosso principal foco e responde por 90% dos investimentos”. 

Segundo o executivo, a gestora realizou novos aportes durante a pandemia, bem como continuou sendo procurada por empreendedores de todo o Brasil. “Ao contrário dos bancos, que têm um modelo fixo e pouco importa o tipo de ativo que vai financiar, nós entramos no financiamento específico de um projeto. Os planos convencionais são pouco flexíveis: ou se enquadra, ou não consegue o financiamento. Na Hectare, a operação é feita sob medida para atender a demanda”.

Pânico infundado

Diretor de Operações da Conveste, Bruno Almeida pontua que o volume de distratos não aumentou no mercado de multipropriedades devido ao bom trabalho das cedentes no pós-venda e na retenção; já a elevação da inadimplência em loteamentos, residenciais verticais e cotas de multipropriedade no início da pandemia pode ser explicada pela transição das empresas para o home office, já que o distanciamento dificultou as cobranças.

Do ponto de vista do investidor, os indicadores mais relevantes em relação à inadimplência apresentaram alguma recuperação já no mês de abril. A média de inadimplência caixa dentre todos os projetos monitorados pela Conveste, que mede o total recebido sobre o total previsto, recuou de 11,8% em março para 0,6% em abril (quanto menor o percentual, melhor), com ressalvas para o modelo do projeto, localização e particularidades que impactam nesse percentual relativo a cada empreendimento.

De modo geral, os créditos pulverizados foram os menos afetados durante a pandemia devido à sua diversificação no tocante à quantidade de devedores (os adquirentes dos imóveis). “Esse é um ponto muito positivo destacado por diversos empresários”, afirma Thayne. 

“Quando pensamos no pânico inicial, ele é descasado do fundamento, pois a operação continua fazendo sentido. Houve uma saída precipitada de alguns investidores, mas isso já foi totalmente superado”, finaliza Catrocchio.

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