Tradicionalmente, empresas que precisam de dinheiro para executar seus projetos buscam financiamentos com os bancos. Nos mercados de incorporação, construção e loteamentos, entretanto, embora ainda haja um papel de relevância dessas instituições, outras opções vêm ganhando espaço. 

São exemplos, dentre os mais conhecidos, os fundos imobiliários e as securitizadoras. Porém, muitas vezes o empreendedor tem dúvidas sobre como acessá-los e desconhece as opções que pode encontrar no mercado de capitais. Para explicar as principais diferenças entre os produtos estruturados e as linhas bancárias, a Smartus conversou com o especialista Tales Silva, sócio-diretor da Hectare Capital. 

“A principal diferença é que há poucos produtos bancários e eles são oferecidos de tal maneira que o empreendedor precisa moldar seu projeto para contratá-los. É o que ocorre no Plano Empresário”, ilustra Silva. 

“Quando ele procura um serviço conhecido como advisory no mercado de capitais, tem à disposição uma análise completa do fluxo de caixa da SPE (Sociedade de Propósito Específico) ou da empresa, e a partir deste estudo inicial sobre a incorporação ou o loteamento, que inclui viabilidade comercial, jurídica etc., contrata uma operação adequada à sua necessidade”, compara. 

Em linhas gerais, continua Silva, o produto estruturado tende a atender a demanda do empreendedor com maior eficácia. Um resultado que se depreende disso é a inexistência de descasamentos no fluxo de caixa do projeto. “A dívida com o banco costuma não ser suficiente para cobrir toda a exposição de caixa; um produto estruturado é pensado para financiar o empreendimento até o fim”. 

Além do Plano Empresário, outra linha comumente contratada juntos aos bancos é o capital de giro, que é ainda menos aconselhável, segundo o especialista, pois têm taxas de juros mais altas e também não soluciona o problema da empresa. “Esse tipo de linha geralmente se torna uma bola de neve. Muitas vezes, o empreendedor recorre ao mercado de capitais para pagar essa dívida”, afirma.

Pelo fato de o banco não conhecer profundamente as características do ramo imobiliário, é comum que as garantias solicitadas sejam muito maiores, em termos de valor, do que o empréstimo realizado. “Ainda assim, é uma linha muito usada pelos empresários, mas nada saudável. No fim, eles acessam o mercado de capitais para obter um financiamento que se adeque à realidade”, ratifica Silva.

Mais uma diferença está na variedade de projetos financiados: nos bancos, as linhas disponíveis – geralmente Plano Empresário – são voltadas para empreendimentos residenciais ou comerciais verticais, isto é, outros segmentos do setor ficam desabastecidos no mercado bancário. 

No mercado de capitais, existe a possibilidade de estruturar operações para os mais variados tipos de projetos, como a própria incorporação vertical, mas também para multipropriedades, loteamentos, shoppings, centros logísticos e hotéis tradicionais.

Tal diversidade se reflete nos tipos de dívida que o empreendedor pode contratar. Nos bancos, só existe a modalidade de dívida pura, ou seja, a instituição apenas empresta o dinheiro, sem participar do negócio de qualquer forma. 

Já em uma operação estruturada pela Hectare Capital, por exemplo, pode-se criar uma dívida com componentes sênior (na qual os riscos e retornos são menores para o investidor e há maior razão de garantia), subordinada (em que o retorno está condicionado ao desempenho dos pagamentos dos recebíveis), ou, ainda, de participação, estruturas nas quais o investidor ou o fundo passam a ser sócios da empresa ou do projeto.

“É um campo onde há inúmeras possibilidades. No final do dia, o objetivo é sempre oferecer uma estrutura que atenda tanto a necessidade do tomador quanto o apetite do fundo e de seus investidores”, finaliza Tales Silva. 

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