Diante de um cenário de isolamento social e crise econômica que se arrasta por mais de três meses, o setor imobiliário experimenta impactos distintos em seus mais variados ramos de atuação. Um deles, o segmento de loteamentos, mesmo sofrendo um impacto inicial, parece vislumbrar um horizonte mais positivo por conta de dois aspectos: a tendência de êxodo urbano e a Selic em baixa.

Êxodo urbano?

Em virtude da necessidade de distanciamento para evitar a disseminação do novo coronavírus, a adoção de home office foi uma medida tomada por grande parte das empresas durante a pandemia. Esse modelo de trabalho, contudo, vem ganhando força e deve se tornar cada vez mais comum no Brasil. 

O panorama já causa o aumento na busca por imóveis maiores, que proporcionam maior conforto para pessoas que estão passando boa parte do seu dia dentro de casa. Consequentemente, o home office também gera um fluxo migratório para o interior, uma vez que pessoas não precisam residir na mesma cidade em que trabalham. O movimento é conhecido como êxodo urbano.

Para Eduardo Scopel, diretor da Scopel Empreendimentos, esta migração é justamente uma das causas para o aumento da busca por terrenos da empresa. No mês de junho, a procura por lotes já é 200% maior do que no período anterior à pandemia, segundo o executivo.

“A cultura do home office está crescendo e as pessoas têm procurado por casas maiores. Estamos convivendo com uma maior procura por lotes, tanto econômicos quanto de médio e alto padrão. Como dificilmente há ofertas de casas com preços razoáveis dentro das capitais, há de se deslocar para os entornos ou para o interior”, diz Scopel, em entrevista à Smartus.

Elias Zitune, vice-presidente da AELO (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano) e diretor comercial da Zitune, segue raciocínio semelhante: “Acreditamos que tudo isso reforça a busca por qualidade de vida, o que, sem dúvida, os lotes oferecem. Viver em um bairro planejado, com áreas verdes, e ter um quintal em casa voltam a ser valorizados. Isso traz reflexos ao mercado de loteamentos”.

Cortes na Selic

O êxodo urbano não é a única explicação para o aumento na busca por terrenos. As recentes quedas na taxa Selic, que atingiu 2,25% ao ano na reunião do Copom (Comitê de Política Monetária) do último dia 17, também trouxe impactos positivos. 

Com os cortes na taxa básica de juros, investimentos em renda fixa se tornaram menos rentáveis e muitos investidores têm optado por ativos de renda variável. Para os mais conservadores, portanto, a aquisição de lotes aparece como uma boa alternativa de investimento, já que oferece maior segurança dentre os ativos de renda variável. Essa movimentação também vem sendo notada pelos loteadores.

“Por conta das quedas da Selic, muitos investidores saíram da poupança e apostaram em um novo mercado, visando ganho futuro com a compra de um lote. Eles estão em busca de maior rentabilidade”, afirma Taynan Constante, analista comercial da loteadora catarinense RH Empreendimentos, em entrevista à Smartus.

“Certamente os cortes trazem reflexos ao mercado de loteamentos, tanto na queda das taxas de securitização como na busca por clientes interessados em investir em lotes, conceito que ficou esquecido na época de altos juros. Os efeitos devem ser sentidos com mais força na retomada das atividades”, assegura Elias Zitune à Smartus.

Mesmo assim, Scopel revela que já tem percebido esse movimento na carteira de recebíveis. Segundo o loteador, a empresa tem sido duas vezes mais procurada para antecipação e quitação de pagamentos nos últimos meses: “As pessoas não querem deixar um dinheiro parado rendendo pouquíssimos juros”.

Abalos inevitáveis

Mesmo com perspectivas otimistas, os executivos não escondem que a crise econômica geral e o isolamento social abalam o mercado de loteamentos. De acordo com Scopel, mesmo com aumento na procura por lotes, as vendas caíram 20% em relação ao período anterior à pandemia, em virtude da insegurança econômica vivida. 

Com apenas 5% de renegociações e pouquíssimos distratos, o problema maior foi quanto à inadimplência das carteiras, que causou uma queda superior a 20% na receita da empresa entre abril e maio. “Existe impontualidade, mas não distrato. Alguns clientes foram afetados pelo cenário e não puderam pagar. Ao comprovar a situação, temos oferecido carência”, diz Scopel.

Quanto à loteadora Zitune, que recentemente se uniu com a SCDU Urbanismo, formando a ZS Urbanismo, os problemas foram semelhantes. De acordo com o diretor comercial, houve significativo aumento na inadimplência das carteiras, com grande número de renegociações, porém sem nenhum distrato. 

Elias Zitune também fala sobre a postura da empresa no enfrentamento das adversidades impostas pela pandemia: “Desde o início da quarentena, adotamos uma posição de diálogo aberto com os clientes. Assim, a análise foi feita caso a caso, o que certamente evitou processos de distrato”.

Enquanto isso, o maior contratempo para a RH Empreendimentos durante o período tem sido a morosidade dos órgãos públicos, como explica Taynan Constante: “Nossa grande dificuldade é com a burocracia na entrega dos loteamentos. A execução é rápida, mas o processo com cartório e prefeitura está lento”.

“Desse modo, não está sendo possível entregar os lotes dentro do prazo esperado. Para combater a situação, internalizamos uma parte dos processos. Queremos ganhar tempo, por exemplo, com relação à análise de área para loteamento”, completa o analista comercial da empresa.

De qualquer maneira, o cenário para o mercado de loteamentos tem melhorado com o passar dos meses. Enquanto Zitune nota uma retomada no adimplemento no mês de junho, Scopel vê o segmento voltando gradativamente ao normal nos últimos 45 dias.