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Contratos imobiliários: utilização de cláusula compromissória deve ser cuidadosamente pensada

Procedimento arbitral não tem se mostrado a melhor opção, mesmo para operações imobiliárias não contratadas com cliente final

14/11/18

Daniele Gazel*

“A justiça atrasada não é justiça, senão injustiça qualificada e manifesta”, já proclamava Rui Barbosa, um dos maiores juristas do país, na obra Oração aos Moços, em 1921.

A tramitação de um processo judicial no Brasil pode levar décadas. Tal morosidade se deve a diversas razões, citando aqui, a título exemplificativo: extensa lista de recursos que podem ser utilizados pelos advogados e ausência de prazos para que os servidores do Poder Judiciário concluam procedimentos ou tomem decisões.

Nesse cenário, aquele que precisa se socorrer do Poder Judiciário já ingressa temerário com a eficácia da tutela, se e quando ela for deferida.

Especialmente em matérias de direito imobiliário, a tramitação de um processo por anos acarreta geralmente, ainda, a impossibilidade de livre disponibilidade do bem. Isso porque, muito embora pouco a pouco a legislação tenda a prever procedimentos para liberação, tais dispositivos são aplicados com extrema cautela.

Tormento duplo, então. Ação que não termina e bem indisponível.

A Lei 9.307/1996 disciplinou a arbitragem no Brasil e conferiu efeito vinculante às decisões arbitrais independentemente de homologação judicial.

Só muitos anos depois de promulgada aludida Lei, com a criação de Câmaras internacionais no País, com a abertura de capital de diversas incorporadoras e com o ingresso de investidores estrangeiros, a cláusula compromissória passou a ser paulatinamente utilizada em contratos envolvendo operações imobiliárias.

As partes que optam pela cláusula compromissória, em contrapartida aos altos custos envolvidos, buscam uma solução célere por árbitros com conhecimento específico da matéria, escolhem a legislação aplicável e os critérios para julgamento.

Assim, seja para cumprir com uma regra de compliance estabelecida por um fundo de investimento ou de uma empresa de capital aberto, em contratos não destinados ao cliente final, a cláusula compromissória passou a ser mais e mais utilizada.

Dos milhares de contratos firmados com cláusula compromissória, parte teve algum ponto de conflito decidido por arbitragem. A cláusula compromissória e as câmaras foram experimentadas, avaliadas, elogiadas e criticadas.

Hoje, muitas empresas passaram a revisar a adoção da cláusula compromissória e não a aplicam mais indistintamente em contratos imobiliários. Tal opção, contudo, não se deve a uma alteração favorável no Poder Judiciário, mas, lamentavelmente, à constatação de que o procedimento arbitral não tem se mostrado necessariamente a melhor opção, mesmo para operações imobiliárias não contratadas com cliente final.

Vejamos:
– em questões de baixa e média complexidade não se justifica a adoção do procedimento para análise por árbitros altamente especializados, principalmente se a matéria já tiver decisões vinculantes em Tribunais Superiores; e
– em questões cujo valor envolvido é próximo aos custos em si do procedimento arbitral, a adoção de medida é praticamente inviável, constituindo assim em um verdadeiro bônus para o infrator.

Em alternativa a uma cláusula compromissória pura, tem-se cada vez mais utilizado cláusulas compromissórias vinculadas a determinados eventos e valores, bem como incluído procedimento prévio de mediação.

Posto isso, mesmo em assuntos que envolvem operações imobiliárias, a cláusula compromissória atualmente deve ser cuidadosamente pensada e redigida caso a caso.

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*Daniele Gazel é sócia do VDB Advogados

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