A importância da regularização do loteamento fechado

Lei instituída em 2017 dá segurança jurídica para este tipo de empreendimento

11/12/18

Aprovada em julho do ano passado, a Lei Federal nº 13.465/17 acresceu o condomínio de lotes ao Código Civil Brasileiro, regularizando o loteamento fechado, empreendimento com boa aceitação no mercado imobiliário, porém até então sem embasamento legal, o que resultava em insegurança jurídica para empreendedores e compradores.

A principal diferença do condomínio de lotes para os loteamentos tradicionais (abertos) é o direito de posse da área comum, partilhada entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal pertencente a cada proprietário de terra, ou seja, o município permanece como titular das vias, praças etc., porém cede estes espaços para uso particular.

Outro destaque é que a nova lei instituiu o acesso controlado, isto é, pessoas não residentes só poderão entrar no condomínio mediante cadastro e autorização na portaria. Ademais, o dispositivo aplica ao condomínio de lotes a legislação que trata do condomínio edilício – empreendimentos prontos, seja de apartamentos ou casas. Para fins de incorporação imobiliária, o texto dispõe que a implantação da infraestrutura do loteamento é de responsabilidade do empreendedor.

Antes do novo texto, modalidade não existia legalmente

Até que a Lei Federal 13.465/17 fosse criada, a ausência de resguardo jurídico resultava na elaboração de leis nos níveis estadual e municipal (este principalmente). Por isso, a implantação dos condomínios de lotes era aceita em apenas algumas localidades, embora eles já existissem por todo o País, resultando, portanto, em conflitos judiciais entre empreendedores e poder público.

“Combinava-se o artigo 8º da Lei nº 4.591/64, aplicável ao condomínio edilício, com o artigo 3º do Decreto-Lei 271/1967, no tocante aos loteamentos urbanos, sendo a vigência em relação a este último dispositivo questionável por parte da doutrina”, explicam os especialistas em direito imobiliário Fábio Baldissera e Felipe Tremarin.

Essa costura, porém, já havia sido objeto de julgamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que determinara, antes do vigor da nova lei, que condomínio horizontal só existia com a comercialização das edificações prontas.

Agora, tanto é possível a existência de um condomínio sem edificações quanto o conceito de lote também se aplica à propriedade da terra sem parcelamento do solo. Cada comprador adquire seu terreno e todos partilham da área comum, cabendo aos proprietários construírem conforme suas condições e contribuírem mensalmente para manutenção do espaço geral, assim como ocorre nos condomínios tradicionais.

Municípios devem adequar o texto à legislação local

A legislação que instituiu o condomínio de lotes indica que os empreendimentos devem respeitar o direito local onde forem implantados, tais como leis ambientais e urbanísticas – plano diretor, faixas de zoneamento etc. Entretanto, dado o curto período desde que está em vigor, muitas prefeituras ainda não regulamentaram o texto em nível municipal.

Alguns especialistas afirmam que há especificidades que o novo dispositivo não esclarece, o que pode gerar questionamentos em sua aplicação. Para Paulo Mendonça, sócio da Tozzini Freire Advogados, certas dúvidas e contradições só serão solucionadas “a partir de uma maior consolidação jurisprudencial sobre o tema”.

Por outro lado, essa ausência oferece às prefeituras maiores poderes para regularizar a implantação de novos loteamentos fechados, bem como de aplicar a nova lei aos condomínios existentes. De modo geral, o mercado imobiliário concorda que o dispositivo vem para consolidar a modalidade no País.

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