30/10/19
Por Henrique Cisman

Em fevereiro do ano passado, o então senador Paulo Bauer protocolou projeto que altera a Lei 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e a alienação fiduciária, acrescentando-a capítulo específico para instituir a hipoteca reversa de imóveis para pessoas com 60 anos ou mais. Em maio de 2019, o deputado federal Vinícius Farah redigiu projeto de mesmo cunho, alterando o Estatuto do Idoso.

Ambos tramitam nas respectivas casas, aguardando pareceres da Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania e da Comissão de Defesa dos Direitos da Pessoa Idosa, respectivamente. 

Mas, afinal, em que consiste a hipoteca reversa? Há algum risco de a modalidade prejudicar a retomada do setor imobiliário, aumentando a oferta de imóveis nos bancos e no mercado secundário? Pesquisamos sobre o assunto e conversamos com o advogado Theo Keiserman de Abreu, sócio do escritório Campos Mello Advogados.

O que é e como funciona?

Em resumo, a hipoteca reversa permite que pessoas com 60 anos ou mais, proprietárias de imóvel quitado, recebam mensalidades vitalícias ou em pagamento único em troca da unidade, de modo que obtenham renda e permaneçam com o direito de residência. Quando da morte do credor, o imóvel passa a ser propriedade do pagador, seja ele banco ou agente financeiro – inclusive pessoas físicas.

Os valores a serem pagos são calculados de acordo com a expectativa de vida do credor e a avaliação do imóvel. Segundo Keiserman, trata-se de uma conta difícil, pois o recebedor pode tanto morrer antes – o que seria financeiramente vantajoso para o pagador – quanto depois do previsto. “Essa é uma conta que não é muito óbvia, e eu imagino que os bancos não vão querer optar por essa modalidade”.

Na hipótese do contrato por tempo, ao término do qual o pagador deve ser ressarcido, o especialista destaca outros entraves: “Vamos imaginar que os bancos façam por um período, por exemplo, de 20 anos. É preciso ter um seguro, porque se o credor morrer, a dívida morre com ele. Isso não existe ainda”. Para o projeto vingar, portanto, é necessário não somente criar o produto em si, como também seguros relacionados. “Eu acho que os bancos vão ter interesse no médio prazo, a depender do apetite do banco pelo setor imobiliário”, projeta Keiserman.

A modalidade é praticada com sucesso em países como Estados Unidos, Canadá, Espanha e Austrália e, no Brasil, tem o apoio do governo federal, que estima movimentação entre R$ 1,5 bilhão e R$ 3,5 bilhões, de acordo com cálculos da Secretaria de Política Econômica do Ministério da Economia.

Concorrência com mercado primário e outros entraves

Para Keiserman, não existe qualquer prejuízo ao mercado primário (imóveis novos) decorrente da oferta das unidades adquiridas pelos bancos ou pelas pessoas físicas na hipoteca reversa porque “não haverá tantos ativos a ponto de gerar esse excesso de oferta”, avalia o especialista.

Essa limitação, aliás, é uma das principais barreiras ao sucesso da iniciativa: “O público-alvo desse projeto são pessoas de classe média, proprietárias de imóvel, e não é todo mundo que é proprietário de imóvel no Brasil. Segundo ponto: é um proprietário de imóvel que está precisando de liquidez, o que afunila ainda mais a quantidade de pessoas. Ou seja: são descartadas as classes A e B+, sobram as classes B- e C”, afirma Keiserman.

Outra questão incerta é de que forma a prática será entendida pelo poder judiciário. Keiserman prevê que, dado o paternalismo da Justiça no Brasil, sobretudo com o consumidor dito hipossuficiente, como os idosos, a tendência é que os contratos sejam contestados pelos familiares com boa chance de sucesso.

No site do Senado, a proposta legislativa foi avaliada por 5.534 pessoas até o momento: 89% são contrárias.

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