15/5/19

Por Guilherme de Mauro, diretor executivo da Smartus

Trabalho com o mercado imobiliário há 5 anos. Não é muito tempo, eu sei, mas trabalho em uma posição bastante confortável em relação a vivenciar as principais dores e alegrias do setor de construção e incorporação. Nos últimos anos, tenho me dedicado a organizar encontros para executivos e empreendedores deste mercado, em vias de prover conhecimento e fomentar networking com o objetivo de melhorar a lucratividade e rentabilidade deste setor.

Algo que todos sabem é que a indústria do mercado imobiliário – em especial construção e incorporação – é pouco inovadora. Os rankings apontam os piores resultados para este mercado. Exemplos de cases de sucesso existem, mas são bem poucos. Muitas vezes, ao conversar com alguns líderes destas empresas, parece que as coisas não vão mudar tão cedo.

Por outro lado, cada dia mais, percebo um conjunto de ações que refletem que o mercado imobiliário não é o mesmo de antes. E esta transformação, ouso dizer, já está presente na agenda dos principais executivos deste mercado. Eles querem fazer diferente do que tem sido feito nos últimos anos. E tenho certeza, vão fazer. Esse movimento já começou.

Mas o que esses executivos estão fazendo para se reinventar? Elenco abaixo os principais elementos que estão sendo duramente superados por executivos que estão no drive seat desta transformação. Para não me alongar, neste artigo trago os problemas enfrentados e em um próximo trarei algumas ideias de ações.

Aversão ao risco e alta complexidade dos empreendimentos

Isso não vai mudar tão cedo. A baixa tolerância ao fracasso ou mesmo sucesso menor que o esperado continua sendo um limitador. No Brasil – e em demais países em desenvolvimento em que o tempo médio de retorno do investimento não é aceito se for superior a 3 anos – é ainda mais dura esta cultura. Claro que isto muda conforme o negócio e tipo de empreendimento, porém, quanto ao mercado imobiliário, em especial construção e incorporação, em geral risco e insegurança estão ainda mais presentes devido à crescente complexidade dos empreendimentos.

O novo consumidor, cada vez menos comprometido com os contratos (apesar das incontáveis amarrações que tentamos para nos proteger), cada vez menos apegado à propriedade e cada vez mais propenso a relações temporárias com “seus” imóveis, tem trazido elementos extras, deixando esta balança ainda mais pesada em favor da insegurança.

Longo prazo para retorno do investimento e montante de capital investido

A indústria da construção e incorporação não é a de maior capital intensivo, porém não é para aventureiros. Se você não tem boa parte do dinheiro para empreender, mesmo que seja na forma de serviço ou em permuta por área, provavelmente não fará sentido empreender com capital de terceiros. Claro que exceções existem, mas são exceções.

As intempéries que um empreendimento enfrenta são muitas. É muito dinheiro investido, por muito tempo, até que de fato tenha valido a pena o investimento. Grandes incorporadores sofrem menos com isso, mas o pequeno empresário muitas vezes fica pelo caminho.

Fazer algo diferente do que se tem por hábito torna ainda mais difícil a dura tarefa de prever todas as etapas do projeto, desde a concepção à viabilização, de forma a mitigar eventuais riscos durante todo o ciclo de vida do empreendimento.

Rentabilidade e margem média dos empreendimentos

Entregar altos níveis de performance dos empreendimentos no Brasil não tem sido tarefa fácil. Os motivos são inúmeros mas pode-se elencar: baixa performance da economia, instabilidade jurídica e complexidade legal, limitação de crédito tanto para o empreendedor como ao cliente final, modificação da demanda e das necessidades dos consumidores, excesso de entraves burocráticos em todas as esferas públicas, elevada carga tributária, entre muitos outros.

A volatilidade e instabilidade da economia, das políticas públicas, e o enorme nível de amarrações e limitações desta indústria tem enforcado cada dia mais os empreendedores. O mercado imobiliário nacional definitivamente não é para aventureiros.

Novos modelos e limitações de mercado

Ter uma ideia genial é demais. No entanto, pensando friamente, há inúmeras empresas de fora do Brasil, com modelos de negócios disruptivos, que ainda não chegaram aqui e que, com suas devidas adaptações, poderiam ser internalizadas em nosso mercado nacional. Ou seja, talvez não seja necessário ter uma ideia completamente inovadora. Basta ajustar algo de fora do Brasil? Na verdade, a vida real não é bem assim.

Tenho visto empresas levando executivos em missões internacionais, levando-os para conhecer, por exemplo, países altamente desenvolvidos. Certamente este é um ótimo exercício de inspiração, porém são realidades muito distantes da nossa e nem com ajustes faria sentido ao nosso mercado.

Se você entrar no Google e digitar “proptech”, vai aparecer mais de 20 sites elencando as top 100 empresas mais inovadoras do mundo no mercado imobiliário. Usualmente são startups (pequenas empresas de base tecnológica, ou seja, que são inovadoras porque estão usando a tecnologia pra fazer algo diferente, melhor, mais rápido, mais barato). Isso é realmente inspirador, mas também pode não funcionar.

No Brasil, por outro lado, temos cerca de 600 startups relacionadas a este mercado, porém poucas estão de fato fornecendo serviços ou sendo parceiras, ou mesmo sendo adquiridas, por construtoras ou incorporadoras. Vejo executivos de grandes empresas buscando caminhos para se conectar a estas startups mas se deparando com desafios como baixa qualificação dos empreendedores, baixo nível de qualidade na entrega, produto aquém das expectativas, baixa replicabilidade dos produtos, entre outros. Do outro lado, alguns problemas por parte das incorporadoras: tratam startups como fornecedor convencional, têm pouca experiência em lidar com grandes transformações e restrições quanto a mudanças de processos ou variações de produtos, entre outros.

Qualquer que seja o caminho, ter as ideias internamente ou tirar proveito do que está sendo oferecido pelo mercado são iniciativas tortuosas e bastante desafiadoras.

Transformação cultural

Pesquisas apontam para as novas demandas das diferentes gerações. E todos já percebemos que os avós queriam algo, que é diferente do que os pais quiseram e que é diferente do que os filhos querem. As demandas estão diferentes. O consumo está se transformando, assim como a oferta de produtos e serviços às novas gerações.

Esta transformação naturalmente se reflete no mercado imobiliário. E isso implica em necessidade de transformação não apenas para os novos produtos e serviços oferecidos por construtores, incorporadores e loteadores, mas também em uma transformação na cultura destas empresas. Arquitetura, engenharia, jurídico, suprimentos, facilities… todas as áreas internas precisam olhar por outro ângulo o valor que adicionam aos empreendimentos. Também os sócios mais antigos, que trouxeram a empresa até onde está, resistem a novas ideias porque fogem da convencional receita de bolo praticada nas últimas décadas.

Estes fatores internos de cada organização talvez estejam sendo as maiores barreiras enfrentadas pelos empreendedores visionários que buscam transformar a indústria imobiliária em altamente inovadora.

O mercado imobiliário, em especial da construção e incorporação, mudou. Não é o mesmo das últimas décadas. Agora, vamos torcer para que nossos empreendedores tenham coragem e competência para protagonizar esta transformação, conduzindo seus negócios de forma a atender às necessidades das novas gerações, com excelência operacional e alta performance nos resultados, provando que a indústria imobiliária neste momento se apresenta como pouco inovadora, mas pode ser exemplo de transformação e revolução para todas as demais.

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