26/03/2020
Por Henrique Cisman

Uma das consequências do avanço do novo coronavírus no Brasil e das medidas de isolamento horizontal da população para reduzir a curva de contágio é a renegociação dos contratos de compra e venda de imóveis entre adquirentes e incorporadoras ou entre as próprias incorporadoras e proprietários de terrenos.

De acordo com Olivar Vitale, sócio-fundador do escritório VBD Advogados, já existem solicitações de clientes – pessoas físicas e empresas – para renegociar os contratos em decorrência do atual momento da economia.

Vitale destaca que houve paralisação das vendas em estoque, pois os interessados em comprar imóveis recuaram; pelo mesmo motivo, os lançamentos das incorporadoras têm sido adiados; os projetos construtivos em fase de aprovação foram suspensos ou sofrem com atrasos, já que os órgãos responsáveis diminuíram o efetivo ou cessaram o atendimento; mesmo que funcionando, os canteiros de obras contam com menos funcionários e, finalmente, os adquirentes de apartamentos ou lotes querem postergar o pagamento sem juros e multa.

“Todos esses problemas são decorrentes do Covid-19 e por isso os contratos estão sendo revisados. O que mais tem acontecido são pedidos para renegociar o pagamento. Estou dizendo o que os incorporadores têm me falado”, afirma.

Já o advogado Luiz Felipe Lelis, sócio do escritório Ferreira Pinto, Cordeiro, Santos e Maia, diz que até o momento não recebeu consultas neste sentido, mas que os adquirentes tendem a buscar essa alternativa, pois a renda vai cair: “As incorporadoras têm que se adaptar porque na maioria dos contratos de compra e venda existe cláusula específica para situações como essa, estamos vivendo uma pandemia. Isso pode ser enquadrado como caso fortuito ou de força maior. Eu entendo que essa pandemia se enquadra”, explica.

Vitale também menciona o dispositivo: “Compradores que estão no começo do pagamento e sequer têm as chaves podem pedir a rescisão [do contrato] alegando caso fortuito ou de força maior”. Apesar disso, a busca pelo distrato ainda é pequena, de acordo com o advogado.  

Para Lelis, é precipitado falar em distratos no momento: “Está muito cedo para vislumbrar esse horizonte. Tudo o que for falado agora [se vai ou não ocorrer distratos] é pura futurologia. Precisa esperar pelo menos uma semana para ver o pico de crescimento; talvez a quarentena em São Paulo não se estenda por duas semanas, seja revisada, ou, por outro lado, não obstante a quarentena, a curva do vírus pode ter uma crescente maior do que está hoje”, avalia.

Vitale ressalta que tudo vai depender de quando será retomada a atividade econômica: “Hoje, o maior debate é sobre o isolamento vertical ou o horizontal. Estamos no horizontal, mas se em muito breve – início de abril – houver o isolamento vertical, aí a economia retoma, o prejuízo é menor. Se o atual isolamento perdurar mais 1 ou 2 meses, há uma chance muito grande de empresas de pequeno e médio porte – que não têm muito caixa – quebrarem, falirem”.

Poucas solicitações, grande preocupação

Segundo o diretor de incorporações da Direcional Engenharia, Paulo Assis, no momento não há procura de clientes para renegociação dos contratos, de modo que a empresa ainda não definiu uma diretriz para caso isso venha a ocorrer. “Mas existe a preocupação, obviamente, dos clientes”, afirma.

“Sobre os lançamentos, naturalmente seguramos nesse mês, mas ainda não definimos se vamos postergar, estamos avaliando o cenário, que sabemos que não é promissor, mas não tem uma decisão tomada”, completa o executivo.

José Eduardo Ferreira, CEO da ITV Urbanismo, afirma à Smartus que até agora as solicitações são bastantes pontuais. “De mais ou menos 2 mil contratos, foram apenas seis pedidos até o momento. As pessoas estão esperando passar os primeiros 15 dias para ver o que vai acontecer; pode haver uma avalanche neste sentido e aí teremos que tratar de forma diferente. Estamos vivendo o dia a dia”.

Para Ferreira, é certo que haverá um grande volume de solicitações de renegociação se permanecer o isolamento horizontal: “As empresas não vão aguentar. Se ficar mais de 15, 20 dias parado, todas as empresas vão começar a quebrar num efeito dominó. Até uns 20 dias, elas aguentam”, avalia o executivo. 

Na ITV Urbanismo, a preocupação é com os empregos: “Nós não temos problema de fluxo de caixa, a questão é outra: se isso perdurar 30 dias, com certeza vamos ter que começar a fazer demissões, reestruturar a empresa”, ressalta.

Investidores permanecem tranquilos

De acordo com a coordenadora de Novos Negócios da Conveste, Thayne Castilho, os investidores estão confortáveis devido ao acompanhamento realizado: “As operações monitoradas passam por auditoria e diligência legal. Como auditores, olhamos a saúde da carteira e visualizamos qualquer tipo de stress que pode ocorrer; da mesma forma, a diligência legal verifica todos os documentos e certidões, portanto, essas operações possuem uma visão que consegue mensurar e atenuar possíveis crises”, explica.

Semelhante ao que afirmaram os executivos ouvidos pelas Smartus, ela informa que até o momento foram poucas as solicitações de renegociação e que as empresas têm analisado os pedidos caso a caso. “Monitoramos operações em empreendimentos de Norte a Sul do Brasil para os investidores e não temos visto velocidade alta [de inadimplência ou pedido de postergação do pagamento] – inclusive está bem baixa, tanto que não é possível dar causa ao coronavírus”.

Assim como Vitale e Ferreira, Thayne destaca que o isolamento vertical é uma forma de salvar a economia: “As pessoas tendem a segurar um caixa, então elas podem deixar de pagar, mas ainda é cedo para saber o que vai acontecer. O presidente disse para retomar [as atividades], mas ainda há resistência dos governadores”.

Cenário favorece renegociação

O advogados Luiz Felipe Lelis avalia que a crise pela pandemia vai afetar as duas pontas – comprador e construtora: “Vai gerar eventual atraso na entrega dos empreendimentos por conta da paralisação da mão de obra e, por outro lado, vai atingir os adquirentes por conta da redução da capacidade financeira”.

Neste cenário, o advogado Olivar Vitale destaca a facilidade para renegociar os contratos, seja entre adquirente do imóvel e construtora ou entre a incorporadora e o proprietário do terreno: “Aquele que não aceitar renegociar está dando um tiro no pé, primeiro porque não tem outro comprador, segundo porque pode ir para o Judiciário, que hoje também está fechado. O melhor é a mediação, o acordo, a negociação”, orienta.

Como não adquire mais terrenos, pois opera em parceria com os proprietários, a ITV Urbanismo segue com os projetos normalmente, segundo José Eduardo Ferreira.

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