Não é de hoje que os imóveis são procurados como produto de investimento no mercado brasileiro. Em outros tempos, inclusive, esta classe de ativos chegou a ser praticamente a única aplicação possível em termos de segurança e rentabilidade, mais ou menos o que ocorre hoje na Argentina. Assim, logo de partida já surge o questionamento: como o atual cenário pode ser favorável com tantas outras opções disponíveis?

De acordo com Rodolfo Amstalden, sócio-fundador da Empiricus, de um ponto de vista saudável e sustentável, a atual conjuntura monetária é a melhor possível para aplicações em imóveis. “É importante entender que houve uma mudança estrutural muito significativa na macroeconomia brasileira, de forma que é difícil imaginar juros à semelhança dos praticados 3 ou 4 anos atrás”, afirma.  

Neste cenário, a migração de investimentos da renda fixa para outras modalidades aparece como o único caminho possível para o investidor que deseja uma boa rentabilidade em aplicações de longo prazo. “Existe um fenômeno no mercado financeiro que está ocorrendo de maneira muito rápida no Brasil: a migração dos velhos ativos – que eram muito acessados pelo investidor e pagavam taxas de dois dígitos ao ano com baixo risco – para um novo mundo de ativos”, diz Amstalden.

Embora os imóveis sejam ativos tradicionais, os “velhos ativos” aos quais o especialista se refere são principalmente as opções de investimento em renda fixa. Por outro lado, mais do que os imóveis em si, têm ganhado cada vez mais visibilidade e interesse do pequeno investidor modalidades negociadas em Bolsa, como ações de empresas e cotas de fundos de investimento imobiliário (FII). 

Vantagens e desafios dos fundos imobiliários 

“Não existem mais alternativas factíveis dentro do CDI tradicional que possam ser suficientes para remunerar o investidor que busca construir um patrimônio no longo prazo ou uma reserva para aposentadoria. Ele obrigatoriamente terá que ir para a Bolsa”, pontua o sócio da Empiricus.

“Ao fazer essa migração, que é relativamente complexa, os fundos imobiliários funcionam como uma ponte bastante adequada porque propiciam geração de renda mensal com uma boa previsibilidade e também são lastreados em ativos reais, ou seja, é mais fácil para o investidor se identificar com esse tipo de ativo do que pular direto para ações ou opções”, completa o especialista.

Desde 2018, os fundos imobiliários vêm estabelecendo seguidos recordes em relação ao número de cotistas. Para Amstalden, trata-se de um movimento que está apenas começando. “São produtos que combinam muito bem para pessoas físicas. O apelo de geração de renda e de lastro em ativos reais é ótimo, principalmente para o investidor que está abandonando a renda fixa e tentando se familiarizar com a renda variável. Não me surpreende haver um aumento exponencial da base de investidores. É um fenômeno que veio para ficar”, ratifica.

Para Rafael Leão, economista-chefe da Parallaxis Economia, o momento é preocupante para os FIIs, pois estão sofrendo com a pandemia. “Imagine um fundo de shoppings: uma vez que os estabelecimentos estão fechados, as empresas não estão pagando os aluguéis e ainda há incerteza quanto à reabertura da economia, além do crescimento do e-commerce”, pondera.

“De modo geral, os fundos terão bastante dificuldade com o momento econômico, pois haverá renegociação com os locatários e necessidade de queimar capital para cruzar a crise. Porém, olhando para o preço das cotas dos FIIs, eles estão em baixa. O investidor pode se interessar por fundos com capacidade de atravessar a crise e se valorizar mais adiante”, complementa Leão.

Responsável por um curso sobre investimentos em imóveis no portal Seu Dinheiro, Rodolfo Amstalden destaca que não é mais preciso dispor de uma grande quantia de recursos para investir neste tipo de ativo. Ainda, outro aspecto favorável é a diversificação: “Há inúmeras comprovações empíricas de que a inclusão de imóveis na carteira gera enormes benefícios. É quase uma obrigação para o investidor completo contar com imóveis dentre seus investimentos”.

Oportunidade vs. Inadimplência

De acordo com levantamento da imobiliária Apsa, a pandemia do novo coronavírus tem causado impactos diretos no mercado de locação de imóveis em pelo menos cinco estados brasileiros, onde a inadimplência nos pagamentos de aluguéis comerciais e residenciais está acima da média histórica. São os casos de Salvador, Fortaleza, Maceió, Recife e Rio de Janeiro.

Apesar do temor de calote, Amstalden afirma que há investidores que aproveitam episódios de aumento da vacância e da inadimplência para comprar imóveis a preços descontados em razão da crise. “Esta e outras incertezas dificilmente vão ser respondidas no curto prazo. Isso atrapalha a tomada de decisão, mas não dá para ter as duas coisas. Os preços estão mais convidativos agora; se quer aproveitar um preço melhor, tem que tomar o risco dessa incerteza”, acrescenta.

Caminho a percorrer

Salvas as hipóteses de um governo anti-mercado assumir o controle do país nos próximos anos ou de um grande choque na economia resultar em repique inflacionário, os juros devem continuar baixos no Brasil nos próximos anos. Porém, apesar de muito importante, apenas este elemento não é suficiente.

“O cenário-base são juros muito baixos, mas isso não é o fim da história. Ainda depende de avanços institucionais, jurisdicionais até, no sentido de fazer com que esses juros básicos cheguem na ponta final. A Selic está em 2%, mas o financiamento imobiliário está em 7%. Depende também de um mecanismo de transmissão que leva algum tempo para chegar ao varejo”, diz Amstalden.

De toda maneira, as expectativas são boas para os próximos anos: “O mercado imobiliário sempre se move em ciclos. Independente dos juros ficarem baixos, está em curso um novo ciclo de valorização. Óbvio que eventualmente esse ciclo também vai se saturar, então tem que aproveitá-lo enquanto ele durar. Acredito que estamos no início de um ciclo positivo para o setor”, finaliza o sócio-fundador da Empiricus.