Inserido em um contexto de isolamento social, crise econômica e queda no consumo, o setor imobiliário inevitavelmente sofre impactos da pandemia da Covid-19. No entanto, por se tratar de um mercado sólido, os efeitos são menos expressivos quando comparados aos de outros setores. Inclusive, alguns segmentos têm apresentado resultados surpreendentes.

Duas incorporadoras que atuam na alta renda, Bait e Next Realty, com projetos no Rio de Janeiro e em São Paulo, respectivamente, garantem que a demanda se manteve. Ambas entendem que a sustentação da procura está relacionada com os recentes cortes na Selic, que atingiu 2% ao ano na última reunião do Copom (Comitê de Política Monetária), no dia 5 de agosto.

“O estímulo do governo foi positivo. Uma vez que as taxas de juros foram reduzidas por conta da crise, o investidor foi obrigado a buscar novas opções, como os ativos reais. Não é por acaso que o mercado imobiliário se mostra mais resiliente nesse momento”, diz Carlos Henrique Blecher, CEO da Bait, em entrevista à Smartus.

“A demanda está alta. Com a Selic em baixa, o investidor mais arrojado vai para o mercado de ações e o mais conservador busca os imóveis como forma de proteger o patrimônio. Inclusive, já existe uma demanda interna de investidores para fazer novos projetos”, afirma Felipe Antunes, fundador da Next Realty, para a Smartus. 

Blecher ainda pondera que não é possível desassociar o setor imobiliário da macroeconomia: “Em função da realidade momentânea, o momento é de boas expectativas. Porém, é preciso acompanhar as reformas e discussões políticas, até porque o segmento de alta renda é muito sensível à economia e à política. Quem tem capital pode optar por investir fora do país, por exemplo”.

Novos projetos

Com a manutenção da demanda no segmento, as duas empresas não interromperam os lançamentos neste ano. Enquanto a Bait costuma investir em apartamentos maiores, a Next Realty prefere trabalhar com o modelo de studio.

Entretanto, é importante ressaltar que a incorporadora do Rio de Janeiro vinha planejando a construção de apartamentos compactos em um empreendimento no bairro de Botafogo, mas mudou de planos após a pandemia. A decisão foi baseada no aumento da procura por apartamento maiores após a difusão do home office, com destaque para os gardens e as coberturas.

“Não é a nossa essência, mas apostamos em apartamentos compactos quando trabalhamos com pequenos terrenos em bairros nobres e visamos os investidores. Por conta da boa localização, poderia ser interessante explorar o turismo, que é uma vocação da cidade, através da renda por locação”, afirma Blecher.

“Porém, como a tendência atual é buscar apartamentos maiores, decidimos reduzir o número de unidades para menos de 40 e aumentar a metragem, que agora varia de 110 m² a 147 m². Vamos atender famílias que procuram mais conforto, no chamado flight to quality. Sobretudo na Zona Sul, as pessoas sentem falta de um espaço para trabalhar em casa ou em coworkings, além de um espaço de lazer. Essa deve ser a tônica”, acrescenta.

Apartamento desenvolvido pela Bait no bairro Botafogo, no Rio de Janeiro (Foto: Bait)

De qualquer maneira, o CEO da Bait, que trabalha com ticket médio de R$ 1,5 milhão, lembra que a legislação do Rio de Janeiro impõe dificuldades para construção de apartamentos com área de lazer, especialmente na Zona Sul. O bairro nobre é o grande foco da incorporadora neste momento.

Na região, Blecher cita ainda dois empreendimentos que a empresa está desenvolvendo: um no Leblon, com unidades que varia de 85 m² a 120 m², e outro localizado na Avenida Atlântica, no último terreno disponível na orla, que não recebe um lançamento desde a década de 1980.

Empreendimentos compactos

Enquanto a Bait foca em apartamentos de maior metragem, a Next Realty, que trabalha em bairros nobres de São Paulo, opta por investir nos studios, que giram em torno de 30 m². A estratégia da incorporadora é justamente construir imóveis que possam ser explorados através da renda por locação. Por isso, 90% dos clientes são investidores.

Studio desenvolvido pela Next Realty na Vila Nova Conceição, em São Paulo (Foto: Next Realty)

“A Next Realty se inspira em produtos desenvolvidos em Nova York, Londres e Tokyo. Mesmo antes da pandemia, nossos projetos contam com áreas de coworking e o próprio layout dos apartamentos, mesmo sendo studios, tem espaço para o home office. Acreditamos que com ventilação e luminosidade é possível criar um ótimo ambiente de trabalho”, diz o fundador Felipe Antunes.

“Trabalhamos com terrenos pequenos, os quais muitas incorporadoras não se interessam por conta do menor VGV [Valor Geral de Vendas] e maior custo de operação. Por isso, não incorporamos grandes áreas de lazer. Nosso conceito é que o cliente possa desfrutar do que o bairro proporciona e sempre buscamos áreas próximas a parques, ciclovias, transporte público, centros empresariais, shoppings e museus”, completa.

Sobre as novas exigências devido à pandemia, o executivo lembra que os empreendimentos são concebidos com espaços para delivery, onde existe entrega e recebimento de produtos sem contato. Além disso, a gestão condominial é feita à distância, buscando não onerar o custo condominial e embarcar tecnologias mais avançadas.

Atualmente, a Next Realty está desenvolvendo residenciais nos bairros Vila Nova Conceição e Jardins, próximos aos parques Ibirapuera e Trianon, respectivamente. No primeiro bairro, um dos projetos já foi integralmente vendido e no segundo, foram comercializadas 82% das 192 unidades disponíveis.

Se os projetos imobiliários da incorporadora paulistana não sofreram alteração por conta da pandemia, houve mudança na concepção da gestão patrimonial. Trata-se de uma operação da Next Realty em parceria com a HX Hóteis que gerencia o ativo para o investidor.

“Anteriormente, o estudo de rentabilidade apontava para locações de curto prazo, de 3 a 5 dias, com rentabilidade de até 2% ao mês. Porém, com a pandemia, é preciso deixar o apartamento 24 horas sem locação para uma limpeza mais completa e as estadias naturalmente têm se prolongado”, explica Antunes, que também tem aproveitado a pandemia para aumentar o landbank.

“Comércios sofreram impacto do e-commerce e muitos inquilinos devolveram os imóveis. Em locais onde já havíamos demonstrado interesse, proprietários nos procuraram para novas negociações, nas quais temos conseguido fechar negócio com depreciação de 30% a 40% do valor de mercado. Na Pamplona, fizemos a aquisição de um terreno e devemos lançar o empreendimento no início de 2021”, revela o executivo. 

Novo ramo de atuação

Em função da demanda interna de investidores por novos produtos imobiliários e do movimento de êxodo urbano que tende a crescer por conta do home office, a incorporadora ainda decidiu criar uma nova marca de casas de alto padrão, chamada de Signature by Next Realty. O fundador da empresa explica o nome.

“A gente assina o conceito destas casas e destes projetos com o nosso padrão de qualidade. Fizemos a aquisição de quatro lotes na Quinta da Baronesa, sendo que dois deles já foram comercializados. São casas de 1 mil m², um novo produto para outro perfil”, conclui.