Publicada há menos de um mês, a medida provisória 992 autoriza o uso de um mesmo imóvel como garantia para mais de um empréstimo, desde que a instituição financeira seja a mesma em todas as operações. Passados poucos dias da vigência do texto, a Caixa anunciou que pretende injetar R$ 40 bilhões na economia nos próximos anos através da modalidade, inaugurando na segunda-feira (3) a possibilidade de financiamentos nesta nova regra.

Recentemente, o portal GEO, especializado na oferta de produtos de seguros para o mercado imobiliário, realizou um amplo estudo sobre o home equity e os determinantes para o crescimento deste tipo de crédito no Brasil. Diretora da empresa, Rossana Costa comemora o fato de que os principais gargalos na modalidade estão sendo resolvidos em curto espaço de tempo.

“Imaginava-se que esta ação do governo (MP 992) ia demorar mais tempo. Entendo que essas resoluções ajudam demais e vão aquecer esse mercado, trazer popularidade, que é o principal gargalo conceitual do processo. Acho que não se vence de uma hora para outra o medo do brasileiro de perder o imóvel, mas isso é cultural e à medida que há ofertas com juros tão baixos, supera-se esse medo”, afirma, em entrevista à Smartus.

Uma das fontes consultadas para o estudo da GEO, Guilherme Favaro, CFO da fintech Bcredi, pontua que o movimento realizado pela Caixa aumenta a competição no mercado financeiro e ajuda a disseminar o home equity no Brasil: “É algo positivo no sentido de educar os clientes de que essa é uma opção barata e saudável, ao invés de contrair dívidas com cartão de crédito, cheque especial e outras linhas que são mais comuns”, diz para a Smartus.

De acordo com o especialista, o nível de inadimplência nesta modalidade é muito menor do que em outros produtos de crédito. “Os casos que vão para execução da alienação fiduciária são minoria, não só na Bcredi como em todo o mercado, segundo os dados do Banco Central (BC), que são públicos”, destaca Favaro.

Na avaliação do BC, o home equity tem potencial de movimentar R$ 500 bilhões. Hoje, a modalidade responde pela injeção de apenas R$ 11 bilhões na economia. “Com essa medida provisória, o mercado passa a ser de R$ 500 bilhões + uma parcela de imóveis que têm outras dívidas e estão sendo quitados. Ou seja: destrava o LTV (loan to value) já existente”, explica o CFO da Bcredi.

Juros e custos baixos

Um dos principais apelos do home equity são as menores taxas de juros cobradas nas operações, justamente porque há uma garantia real. De acordo com Rossana Costa, diretora da GEO, os seguros usualmente contratados na modalidade também têm baixo custo e mantêm a operação saudável para credor e tomador.

“A legislação impõe que todo crédito imobiliário tenha o seguro de morte e invalidez, mas o mercado tradicionalmente também faz o seguro de danos físicos ao imóvel, uma vez que se quer preservar o bem dado em garantia”, explica a executiva.

“Como são seguros extremamente baratos e que não prejudicam a operação, é muito relevante contratá-los. Hoje, com portais digitais como o da GEO oferecendo contratação imediata, num fluxo digital e a custos baixos, o credor se protege tanto em relação à morte do devedor quanto a possíveis danos no imóvel, de modo que toda a operação fique coesa”, completa Rossana.

Mudanças e expectativas

O especialista Guilherme Favaro explica que a alienação fiduciária compartilhada exige adimplência em todas as operações de crédito contratadas. Na hipótese de haver inadimplência em uma delas, todas as demais têm o vencimento antecipado. A medida só é possível porque a garantia compartilhada requer o mesmo credor em todas as operações. “Imagine se houvesse vários credores: qual seria mais sênior sobre o outro? Este é um assunto um pouco mais complexo”, afirma.

Ainda segundo Favaro, a execução da garantia, isto é, a perda do imóvel para a instituição financeira, é uma prática rara. “Se há inadimplência, há uso forte da garantia para renegociar a dívida e trazê-la de volta a um regime de adimplência. No pior dos casos, o que é raro, executa-se a garantia”.

Em relação aos seguros, a cobertura por morte e invalidez será renovada de acordo com o novo saldo devedor na soma das operações. Já o imóvel pode ter seu valor atualizado. “A cobertura do bem dado em garantia também deve estar em valor presente. Mesmo que dobre o valor dela, o preço do prêmio do seguro é muito baixo, então vale a pena”, explica Rossana.

Para a diretora da GEO, o mercado imobiliário tem muito a ganhar com a modalidade, algo que já começa a ocorrer quanto mais popular se torna o home equity. Favaro acrescenta que o sucesso passa pela educação financeira das pessoas, o que é normal quando se trata de um produto de crédito um pouco mais complexo.

“Ao conseguir mostrar que é um crédito muito melhor, com parcelas menores e que não há o interesse do credor em consolidar o imóvel, mas sim que o cliente pague o empréstimo, fica muito transparente para as pessoas”, finaliza.